Het Fair Value model geeft, vanuit het perspectief van de koper, aan bij welke verhouding tussen korting en waardedeling, de effecten van verkoop onder voorwaarden financieel gelijkwaardig zijn aan die bij vrije verkoop tegen marktwaarde.De huidige verhouding tussen de korting en het maximale aandeel van de corporatie in de waardeontwikkeling bedraagt 1 : 2 bij bestaande woningen en 1 : 1,5 bij nieuwbouw. Deze verhouding is in 2002 vastgesteld door het ministerie van VROM. Destijds is bepaald dat er periodieke toetsing en, indien noodzakelijk, een herziening van de verhoudingen moet plaatsvinden.

Omdat VROM er in 2008 niet in slaagde een herziening te presenteren die kon rekenen op draagvlak onder de belangrijkste betrokken organisaties, namen OpMaat, Aedes en Vereniging Eigen Huis in 2009 het initiatief om het rekenmodel te herzien en te actualiseren. De drie organisaties lieten Finance Ideas een onderzoek uitvoeren en stelden op basis van de uitkomsten een advies op aan de minister. Dit advies over de herziening bestaat inhoudelijk uit het volgende:
1. Een aanpassing van het rekenmodel, zodat het minder gevoelig wordt voor korte-termijn-fluctuaties in de gebruikte parameters.
2. Vaststelling van de Fair Value-verhouding op 1 : 1,5 bij zowel bij bestaande als bij nieuwbouwwoningen. Deze nieuwe standaard-verhouding past goed bij de uitkomsten van het onderzoek. Uit de onderzoeksresultaten blijkt ook dat er nauwelijks nog verschil bestaat tussen de Fair Value verhouding van bestaande en nieuwbouwwoningen.

Aanpassing van de Fair Value-verhouding heeft uiteraard geen effect op de woningen die reeds verkocht zijn. Wel kan de aanpassing ingrijpend zijn bij lopende projecten met bestaande woningen. De vaak al jarenlang gangbare percentages zullen immers veranderen. Dit heeft gevolgen voor alle communicatie-uitingen, voor de contractmodellen en voor de achterliggende rekenmodellen van de licentiehouders. OpMaat, Aedes en VEH hebben in het advies aan de minister dan ook aangedrongen op een ruime overgangstermijn, zodat de invoering zorgvuldig kan worden voorbereid.

De stabiele Fair Value-verhouding heeft de afgelopen jaren bijgedragen aan het succes van Koopgarant. Aanpassing van die verhouding is dan ook iets wat niet lichtvaardig moet gebeuren. Wanneer echter zoals nu uit de herberekeningen blijkt, dat op basis van de huidige inzichten de verhouding duidelijk niet meer in evenwicht is, is het onvermijdelijk om de verhouding voor de toekomst aan te passen. Het is immers van groot belang om te voorkomen dat het beeld zou ontstaan dat kopers structureel benadeeld worden.

Zodra duidelijk wordt óf de minister de aanbevelingen overneemt en zo ja, op welke termijn de nieuwe Fair Value-verhouding van kracht wordt, zullen wij u hierover natuurlijk informeren.

Het advies van OpMaat, Aedes en VEH kunt u hier downloaden.
De begeleidende brief aan minster Van der Laan leest u hier.