Over OpMaat

OpMaat biedt verkoopoplossingen zoals Koopgarant en KOOPstart aan woningcorporaties en ontwikkelaars en levert hierbij kennis, advies, ondersteuning, contracten en trainingen. 

De woningprijzen zijn niet het probleem

Auteur:

 

16-04-20130 reacties

Vorige week presenteerde de tijdelijke commissie huizenprijzen haar eindrapport. Het rapport bevat een uitgebreide analyse van de prijsontwikkeling op de woningmarkt sinds begin jaren ’90. Met de hoofdconclusie dat de overheid eerder had kunnen ingrijpen om de prijsontwikkeling te temperen eens ben ik het van harte eens. Toch valt mij op dat een belangrijke oorzaak van de prijsstijgingen, namelijk de rentedaling sinds 1990, erg weinig aandacht krijgt. 

Zijn woningen ‘gewoon’  te duur?

Veel mensen zien in het nu verschenen rapport de bevestiging van hun standpunt: woningen zouden simpelweg te duur zijn waardoor het aantal transacties erg laag is. In hun visie worden de mensen die willen doorstromen van huur naar koop ernstig beperkt omdat de woningen onbetaalbaar zijn. Nu is duur een relatief begrip. In een poging om het beeld van de gestegen woningprijzen toch wat te objectiveren ga ik 20 jaar terug in de tijd toen ik mijn eigen woning kocht.

20 jaar terug in de tijd

Een kleine 20 jaar geleden kocht ik mijn huidige woning, gelegen op de grens van stad en platteland op 10 kilometer van Amsterdam. We leefden toen nog in het “gulden” tijdperk, maar voor mijn rekenvoorbeelden heb ik alles voor het gemak omgerekend in euro’s. Eind 1993 kostte deze woning ruim €85.000 KK (toen nog zo’n 10%). Er was wel flink wat onderhoud nodig. Zo was de hele woning nog voorzien van enkel glas en vurenhouten kozijnen. Bovendien was de woning, helemaal in lijn met de mode in bouwjaar ’78 ruimschoots voorzien van de bekende groene en bruine tegels in keuken en badkamer. Kortom, handen uit de mouwen en diverse vakanties gebruiken voor onderhoud en woningverbetering.

En toen daalde de rente

Ten tijde van mijn woningaankoop was de rente 7,9% voor een 10 jaar rentevaste lening met annuïtaire aflossing. Dit leverde een bruto maandlast op van 620 euro wat op basis van 1 inkomen van 1,5 keer modaal was te financieren. Al gauw begon de rente te dalen tot een ongekend laag niveau en raakten we gewend aan een rente tussen 4 en 5 procent voor een 10 jaar rentevaste periode. Daarmee is de rente al geruime tijd ruwweg zo’n 40% lager dan 20 jaar geleden. Het effect op de huizenprijzen bleek groot en duurzaam (met dank aan de euro): elke euro die de consument niet hoeft te betalen aan rente, kon hij besteden aan aflossing. Hierdoor konden de woningprijzen stijgen en nam de vraag naar luxere woningen toe.

De prijs is niet het probleem

Eind vorig jaar werd bij mij in de straat een identieke woning verkocht voor €225.000. Als ik dit aankoopbedrag vertaal naar een maandbedrag bij een rente van 4,5% blijkt dat deze woning opnieuw met een inkomen van 1,5 modaal (ca. €50.000 per jaar) is te financieren. In termen van betaalbaarheid zijn we dus aangeland op het niveau van 20 jaar geleden. In die tijd vonden ‘we’  de woningen niet duur en moest de grote prijsstijging van 1995–2008 nog komen. Dat er desondanks weinig woningtransacties zijn, heeft dus niet met de hoogte van de woningprijzen te maken. In absolute zin zijn woningen net zo betaalbaar als 20 jaar geleden. Het heeft meer te maken met flexibilisering van arbeid en gebrek aan vertrouwen bij de potentiële kopers.

Over onze blog.

In deze blog bespreken wij als team van OpMaat regelmatig onze ervaringen als aanbieder van verkoopoplossingen zoals Koopgarant en Koopstart.

Reacties

  • Geen reacties

Plaats een reactie

Voer hier het woord in zoals getoond in de afbeelding. Dit is op spam tegen te gaan. Kunt u het woord niet lezen? Vernieuwen