Over OpMaat

OpMaat biedt verkoopoplossingen zoals Koopgarant en Koopstart aan woningcorporaties en ontwikkelaars en levert hierbij kennis, advies, ondersteuning, contracten en trainingen. 

Duokoop, wat lost het op?

Auteur:

Bernard Wouters

01-02-20180 reacties

“Duokoop kan starter op weg helpen”, luidde op 17 januari de kop van een paginagroot artikel in de Volkskrant. Duokoop werd hierin onder meer aangeprezen als uitkomst voor starters met een inkomen dat te hoog is voor de sociale huursector. Zij kunnen met Duokoop een huis kopen dat ze anders niet zouden kunnen financieren vanwege "de strengere hypotheekvoorwaarden en de gestegen huizenprijzen", volgens Mark de Rijke, directeur van De Hypotheekshop, één van de partijen die Duokoop op de markt introduceert. Wel meldde de Volkskrant dat volgens de Consumentenbond de koper over een periode van 30 jaar tienduizenden euro’s duurder uit is dan wanneer hij direct volledig eigenaar zou worden en de woning volledig annuïtair zou financieren. Dit werd bevestigd door een van de initiatiefnemers, die in het artikel aangaf dat de kopers in de praktijk snel ‘de grond bijkopen’. 
Het blijkt dat vooral bovenmodale inkomens voordeel kunnen hebben bij Duokoop, met name doordat hiermee ook duurdere woningen onder de NHG-grens kunnen vallen. 

Werking Duokoop

De koper betaalt bij Duokoop alleen een koopsom voor het huis, oftewel het erfpachtrecht. De grond komt in handen van beleggers, zoals pensioenfondsen. De grondquote wordt door een taxateur bepaald en ligt doorgaans tussen de 25 en 45 procent. Hierover betaalt de koper een canon van 3,95%, die jaarlijks wordt verhoogd met inflatie. De koper kan op ieder moment de grond bijkopen.
De canon is te beschouwen als een rentevergoeding over de grond en is fiscaal aftrekbaar, net als de hypotheekrente. Over dit gronddeel hoeft niet te worden afgelost. Feitelijk wordt via de canon een stuk van de woning aflossingsvrij gefinancierd, terwijl sinds 2013 de wetgever als voorwaarde stelt voor de hypotheekrente-aftrek dat de lening in 30 jaar volledig wordt afgelost. Duokoop biedt dus een voordeel, wat maandlasten betreft: er valt een stuk aflossing weg. Maar daar staat wel een canon van 3,95% tegenover.

Voorbeeld

Bij een grondbedrag van € 100.000 en een fiscaal tarief van 40,85%, bedraagt de netto last van de canon in het eerste jaar € 2.307. Wordt de grond gekocht dan bedragen, bij een hypotheekrente van 1,8% (met Nationale Hypotheek Garantie, NHG), de aflossing en netto rente samen zo’n € 3.680. Dat is meer. Maar na dat eerste jaar is er wel ruim € 2.500 afgelost. De netto rentekosten zijn in dat eerste jaar ongeveer € 1.050. Minder dan de helft van de netto canon dus. Op kasbasis is Duokoop ‘goedkoper’, maar houden we rekening met het feit dat aflossing geen kostenpost vormt maar eigenlijk een vorm van sparen is, dan is het veel gunstiger om direct de grond te kopen.

Waarin zit dan het voordeel van Duokoop?

Volgens de NHG-normen wordt de canon afgetrokken van de toegestane financieringslast voordat de maximale financiering berekend wordt. En aangezien de canon geen aflossingscomponent bevat, legt de grond een relatief beperkt beslag op de toegestane financieringslast. Er blijft dus meer over voor de lening voor de aankoop van het erfpachtrecht. Oftewel: met hetzelfde inkomen kun je iets meer huis kopen.
Maar daarmee zijn we er niet. De initiatiefnemers van Duokoop schermen met veel indrukwekkendere effecten. Dat kan kloppen. Er wordt namelijk gebruik gemaakt van een andere eigenaardigheid in de NHG-normen. Er geldt in 2018 voor de NHG een bovengrens aan de verwervingskosten van € 265.000. Bij een woning op erfpacht met periodieke canonbetaling bestaan de verwervingskosten alleen uit de koopsom voor het erfpachtrecht. Nemen we als voorbeeld een woning die bij volledig eigendom € 400.000 zou moeten kosten. Wordt deze woning via Duokoop gekocht, dan bedraagt, bij een grond-quote van 35%, de koopsom voor het erfpachtrecht € 260.000. Daarmee komt de woning van rond de 4 ton ineens onder de NHG-grens terecht. De kopers profiteren dan van de gunstige voorwaarden van de NHG: een 100% financiering en een flink lagere rente.
Dat dit effect ook zo bedoeld is, bleek een dag na het artikel in de Volkskrant in een ‘partnerbijdrage van Duokoop’ op de website InFinace: “Een groot voordeel is dus dat meer huizen in aanmerking komen voor NHG, en tegen lagere lasten dan een normale hypotheek zonder NHG.”

Doelstelling NHG

Woningen die ruim boven de NHG-grens zitten, kunnen via Duokoop toch met NHG worden gefinancierd. Een woning van 4 ton wordt op deze manier bereikbaar voor een huishouden met een inkomen vanaf ongeveer € 75.000, twee keer modaal dus. De ‘modale’ starters heeft zo’n inkomen niet en kan deze woning niet kopen, ook niet met Duokoop.
Voor de kopers die via Duokoop kunnen profiteren van de wijze waarop NHG-normering omgaat met erfpachtcanon, is het natuurlijk prettig dat zij voordelig méér huis kunnen kopen. De vraag is wel: Is de NHG hier eigenlijk voor bedoeld? De NHG heeft tot doel “het bevorderen van het eigen woningbezit onder lagere en middeninkomens” (brief van de minister van BZK aan de Tweede Kamer d.d. 17 november 2011). In 2009 was als crisismaatregel de bovengrens tijdelijk verhoogd naar € 350.000, maar de minister achtte een rol van de NHG onder ‘normale’ omstandigheden boven de oorspronkelijke grens van € 265.000 niet wenselijk en zette een aanpak in om vanaf 2012 de grens geleidelijk te verlagen zodat deze weer aansloot op het doel.

NHG voor rijkere starters?

Duokoop biedt een handige oplossing om met NHG een woning te kopen die een heel stuk duurder is. Daarmee wordt de NHG ook gebruikt door kopers die zeker niet horen tot de ‘lage en middeninkomens’. Vanuit het doel dat de overheid heeft met de NHG is het niet logisch dat hogere inkomens voor duurdere woningen gebruik maken van de NHG. De oplossing is niet zo moeilijk: reken in de NHG-normen de gekapitaliseerde canon ook onder de verwervingskosten. 

Over onze blog.

In deze blog bespreken wij als team van OpMaat regelmatig onze ervaringen als aanbieder van verkoopoplossingen zoals Koopgarant en Koopstart.

Reacties

  • Geen reacties

Plaats een reactie

Voer hier het woord in zoals getoond in de afbeelding. Dit is op spam tegen te gaan. Kunt u het woord niet lezen? Vernieuwen