Over OpMaat

OpMaat biedt verkoopoplossingen zoals Koopgarant en KOOPstart aan woningcorporaties en ontwikkelaars en levert hierbij kennis, advies, ondersteuning, contracten en trainingen. 

Een nieuwe dynamiek op de woningmarkt?

Auteur:

Rein Bakker

04-11-20140 reacties

De markt voor koopwoningen toont overduidelijk herstel. Zo is het aantal transacties veel hoger dan in de afgelopen jaren. Ook de woningprijzen liggen gemiddeld een paar procent hoger dan vorig jaar. Maar let op: het gaat om een gemiddelde, de verschillen tussen regio’s en tussen de diverse prijsklassen zijn groot. Het zou mij niet verbazen als dit laatstgenoemde verschil duurzaam zou blijken te zijn.

 

Verschillen in prijsklassen

Het verband tussen woningtype en prijs is bekend. Grotere en luxer afgewerkte woningen zijn duurder dan kleine en eenvoudige woningen. Het blijkt dat de recente prijsstijgingen zich vooral voordoen bij de goedkopere woningen. Dat laat zich vrij eenvoudig verklaren. Door de daling van de prijzen in de afgelopen 6 jaar en de huidige lage rente is de betaalbaarheid sterk verbeterd. Voeg daarbij de forse huurstijgingen sinds 2013 en veel woningzoekenden kiezen voor een koop- in plaats van een huurwoning. De betaalbaarheid van kopen in vergelijking tot huren is een belangrijke trigger in het prijssegment waarin de starters op de koopwoningmarkt actief zijn. Dat segment loopt tot ongeveer € 250.000.

Gevangen doorstromers

Maar in het duurdere segment is het beeld heel anders. Hier speelt de vergelijking huren – kopen nauwelijks een rol. De vraag naar duurdere woningen komt ook niet direct van starters maar van doorstromers. En juist deze doorstromers hebben het moeilijk. Algemeen bekend is het feit dat veel doorstromers, met name in de leeftijdscategorie 30 – 45 jaar met hun hypotheek "onder water" staan. Maar veel minder bekend is het effect van de verplichte aflossing in 30 jaar op de woningprijsontwikkeling. Het "onderwaterprobleem"  zal de komende jaren geleidelijk afnemen, maar de verplichte aflossing is 30 jaar is een blijvertje.

Aflossen vaak onbetaalbaar

Ik stel de verplichte aflossing zeker niet ter discussie. Wel vraag ik mij af of zowel de gemiddelde eigenaar bewoner als de woningmarktprofessional zich realiseert dat de prijsontwikkeling in het middeldure- en duurdere segment langdurig achter kan blijven bij de gemiddelde prijsontwikkeling, door stagnerende vraag. Reken maar even mee: de doorstomer die zijn eerste woning van € 250.000 zonder restschuld verkoopt en een woning van € 450.000 wil betrekken moet 30 jaar lang gemiddeld € 15.000 per jaar aflossen. Veel hogere middeninkomens, de kurk waarop de bouw van duurdere woningen jarenlang dreef, zullen dit niet kunnen opbrengen. Zij blijven zitten in hun eerste woning en nemen het iets lagere wooncomfort noodgedwongen voor lief.

Elk nadeel heeft z’n voordeel

Ik vermoed dat de vraag naar duurdere woningen op bijzondere locaties nog wel redelijk in tact blijft. Er is tenslotte maar één binnenstad van Delft en maar één Rivierenbuurt in Amsterdam. Over die tienduizenden woningen in de talloze Vinexwijken van ons land ben ik helaas minder optimistisch gestemd. Ik verwacht dat de prijsontwikkeling daar de komende jaren achterblijft bij de gemiddelde woningprijsontwikkeling. Het voordeel daarvan is dat op termijn een vervolgstap op de woningmarkt niet direct tot een verdubbeling van de woonlasten hoeft te lijden.

Over onze blog.

In deze blog bespreken wij als team van OpMaat regelmatig onze ervaringen als aanbieder van verkoopoplossingen zoals Koopgarant en Koopstart.

Reacties

  • Geen reacties

Plaats een reactie

Voer hier het woord in zoals getoond in de afbeelding. Dit is op spam tegen te gaan. Kunt u het woord niet lezen? Vernieuwen