Over OpMaat

OpMaat biedt verkoopoplossingen zoals Koopgarant en KOOPstart aan woningcorporaties en ontwikkelaars en levert hierbij kennis, advies, ondersteuning, contracten en trainingen. 

Het einde van de woningcorporatie in zicht

Auteur:

Rein Bakker

28-01-20167 reacties

“Momenteel concurreert een koopwoning van € 250.000 rechtstreeks met een sociale huurwoning” hoor ik Ger Hukker deze week op BNR zeggen. Dat klinkt absurd maar na een paar minuten hoofdrekenen moet ik hem bijna gelijk geven. Tenminste als het op maandlasten aankomt. Als dit het nieuwe normaal is geworden, dan betekent misschien wel het einde van de woningcorporatie zoals wij die nu kennen.

Eerst even rekenen

De actuele hypotheekrente voor een lening met NHG en een rentevastperiode van 10 jaar bedraagt vandaag de dag 2,25%. Voor de eenvoud stellen we de lening gelijk aan de koopsom uit het voorbeeld van Hukker: € 250.000. De maandelijkse annuïteit (rente + aflossing) bedraagt dan bruto € 960. Netto, rekening houdend met het eigenwoningforfait van 0,75% (€ 1.875 per jaar) en renteaftrek tegen 40% IB-tarief, leidt dit tot een netto maandlast van € 835. Dit sommetje laat zien dat de redenering van Hukker toch iets te kort door de bocht is. De huurprijs van een sociale huurwoning bedraagt immers maximaal € 700.

Als we vervolgens rekening houden met onderhoudskosten en eigenaarslasten blijkt de koopwoning in ons voorbeeld zelfs nog iets meer te kosten. Laten we voor het gemak zeggen: netto € 1.000 per maand. Hier tegenover staat dat in de maandelijkse annuïteit ook een bedrag van € 495 aan aflossing is begrepen. Zo bouwt de eigenaar bewoner in het eerste jaar al direct ruim € 5.900 vermogen op door de (verplichte) aflossing. De moraal van dit verhaal: de feitelijke maandelijkse kosten voor een woning van € 250.000 bedragen €1.000 -/- € 495 (aflossing) = € 505. En dat concurreert wel rechtstreeks met een sociale huurwoning.

Hoe de corporatie de fiscale kloof dicht

Bovenstaande rekensom kunnen we ook maken voor een woning van € 150.000, dat is namelijk ongeveer de landelijk gemiddelde WOZ-waarde van een corporatiewoning. We komen dan uit op een netto maandlast incl. onderhoud en eigenaarslasten van iets meer zo’n € 700, waarin begrepen een aflossing van € 300 per maand. Per saldo kost deze woning dus maar € 400 per maand.

Bij een gelijke woningwaarde (=wooncomfort) is een huurwoning dus peperduur. Veel consumenten hebben dat inmiddels ook door want de vraag naar betaalbare koopwoningen is sterk gestegen: mensen die kunnen kopen doen dat weer massaal. Kun je niet kopen, en dat geldt voor de meeste corporatiehuurders, dan moet je sociaal (?) blijven huren.

Het einde van de woningcorporatie

Het wrange van deze situatie is dat de hoge -sociale- huren niet zo zeer het gevolg zijn van het tekortschieten van de corporaties maar vooral van bizar overheidsbeleid. Op elke huurwoning van € 150.000 drukt namelijk een jaarlijkse fiscale last (verhuurderheffing) van € 740. Als dezelfde woning door een koper wordt bewoond, slaat deze last abrupt om in een fiscale “subsidie”. De koper heeft dan als gevolg van de hypotheekrenteaftrek namelijk een voordeel van € 900 per jaar. Per woning dicht de corporatie dus een fiscale kloof van € 1.640 per jaar.

Zo bezien werkt het huidige fiscale beleid als een sluipmoordenaar voor de woningcorporatie. Zeker nu corporaties, sinds de invoering van de nieuwe Woningwet, in toenemende mate zijn gedwongen tot monocultuur: Ze moeten zich beperken tot 100% sociale verhuur en zijn terughoudend (geworden) met het toepassen van alternatieve vormen van vastgoedexploitatie. Ook kwetsbare “net-niet-doelgroepen” vinden bij veel corporaties geen gehoor meer. Vanuit de ontwikkelingseconomie weten we dat monocultuur zeer risicovol is en een systeem erg kwetsbaar maakt. Het is wachten op het moment dat de uitgaven voor de huurtoeslag tot onaanvaardbare hoogte zijn gestegen en de publieke opinie vindt dat er moet worden ingegrepen. Betekent dit het einde van de woningcorporatie?

Over onze blog.

In deze blog bespreken wij als team van OpMaat regelmatig onze ervaringen als aanbieder van verkoopoplossingen zoals Koopgarant en Koopstart.

Reacties

  • Rein Bakker
    04-02-2016
    Beste Paul,

    De uitdaging van mijn maandelijkse blogs is steeds om in een beperkt aantal woorden een duidelijke boodschap over te brengen. Dat maakt dat ik er altijd voor moet kiezen om veel ‘aanpalende’ zaken weg te laten. Als het te lang wordt haken veel lezers af zo blijkt uit onderzoek.

    Zo ook met de door jou aangedragen zaken. Je hebt gelijk als je stelt dat veel huurders geen hypotheek kunnen krijgen (te oud, arbeidsongeschikt, te wisselend inkomen et.) ook al zouden ze die wel kunnen betalen. Ze zijn als het ware veroordeeld tot (te) dure huur.

    Als het gaat om de totale uitstaande hypotheekschuld deel ik je mening niet. Mijns inziens moet je deze bekijken in relatie tot de enorme pensioenpotten in NL. Als je hypotheekschuld en pensioenvermogen saldeert kom je op een plus van meer dan 500 miljard. We hebben als land dus een lange balans (omvangrijke debet- en creditzijde) als gevolg van fiscale stimuli. Overigens brengt een langere balans natuurlijke specifieke risico’s met zich mee maar dat is een andere kwestie. Tot slot gaat je vergelijking met Spanje volgens mij mank want daar werden tot aan 2007 veel appartementen gekocht voor louter speculatieve doeleinden. In ons land is dat niet of nauwelijks het geval.

    Tot die tijd zijn (te) veel huishoudens veroordeeld tot de dure (sociale?) huur en verliest de woningcorporaties op veel plekken in het land haar legitimatie als het gaat om betaalbare huisvesting. Vervelend voor corporaties, funest voor bewoners, zeker op langere termijn (en daarmee ook voor de corporaties zelf).
  • Paul Tholenaars
    04-02-2016
    Interessant, maar het verhaal kan nog aan kracht winnen door een paar aspecten toe te voegen. Allereerst de financierbaarheid van de individuele koper (voorheen huurder). Niet iedereen kan op dit moment een hypotheek afsluiten van €150.000 euro. Ten tweede de (beperkte) beschikbaarheid van woningen van die prijs met een redelijke kwaliteit (bijvoorbeeld met voldoende slaapkamers, een redelijk energielabel en zonder grote onderhoudsproblemen). En dan zijn er nog de vraagstukken op macroniveau zoals de totale uitstaande hypotheekschuld (Nederland is al kampioen) en de kwetsbaarheid van een woningmarkt met uitsluitend koopwoningen (hoe is het met het herstel in Spanje?). Maar of de corporatiesector overleeft aan vier zijden draadjes valt inderdaad te betwijfelen.
  • Paul Tholenaars
    04-02-2016
    Interessant, maar het verhaal kan nog aan kracht winnen door een paar aspecten toe te voegen. Allereerst de financierbaarheid van de individuele koper (voorheen huurder). Niet iedereen kan op dit moment een hypotheek afsluiten van €150.000 euro. Ten tweede de (beperkte) beschikbaarheid van woningen van die prijs met een redelijke kwaliteit (bijvoorbeeld met voldoende slaapkamers, een redelijk energielabel en zonder grote onderhoudsproblemen). En dan zijn er nog de vraagstukken op macroniveau zoals de totale uitstaande hypotheekschuld (Nederland is al kampioen) en de kwetsbaarheid van een woningmarkt met uitsluitend koopwoningen (hoe is het met het herstel in Spanje?). Maar of de corporatiesector overleeft aan vier zijden draadjes valt inderdaad te betwijfelen.
  • Paul Tholenaars
    04-02-2016
    Interessant, maar het verhaal kan nog aan kracht winnen door een paar aspecten toe te voegen. Allereerst de financierbaarheid van de individuele koper (voorheen huurder). Niet iedereen kan op dit moment een hypotheek afsluiten van €150.000 euro. Ten tweede de (beperkte) beschikbaarheid van woningen van die prijs met een redelijke kwaliteit (bijvoorbeeld met voldoende slaapkamers, een redelijk energielabel en zonder grote onderhoudsproblemen). En dan zijn er nog de vraagstukken op macroniveau zoals de totale uitstaande hypotheekschuld (Nederland is al kampioen) en de kwetsbaarheid van een woningmarkt met uitsluitend koopwoningen (hoe is het met het herstel in Spanje?). Maar of de corporatiesector overleeft aan vier zijden draadjes valt inderdaad te betwijfelen.
  • Erik Rijpkema
    29-01-2016
    Interessante uiteenzetting!
    Zo had ik het nog niet even op een rijtje gezet. Natuurlijk is het gerekend met enkele aannames, maar de uitkomst(richting) is duidelijk.
    Stof om over na te denken voor alle corporaties zou ik zeggen.... en voor de overheid!
  • R. van Sabben
    29-01-2016
    Misschien niet het einde van de corporatie maar dan toch wel het einde van de hypotheekrente-aftrek.
  • R. van Sabben
    29-01-2016
    Misschien niet het einde van de corporatie maar dan toch wel het einde van de hypotheekrente-aftrek.

Plaats een reactie

Voer hier het woord in zoals getoond in de afbeelding. Dit is op spam tegen te gaan. Kunt u het woord niet lezen? Vernieuwen