Over OpMaat

OpMaat biedt verkoopoplossingen zoals Koopgarant en KOOPstart aan woningcorporaties en ontwikkelaars en levert hierbij kennis, advies, ondersteuning, contracten en trainingen. 

Het spook van 100 woningen

Auteur:

 

11-07-20110 reacties

Met enige regelmaat duikt het weer op: de vraag over het risico van de terugkoopplicht. “Stel dat de markt instort en al mijn 100 Koopgarantkopers willen terugverkopen. Dat risico kan ik toch nooit dragen als corporatie?” Over de zin van risicoanalyse en de onzin van ‘spook-scenario’s gaat mijn laatste blog voor de zomervakantie.

Laat ik beginnen met de redenering “Als de markt instort willen alle Koopgarantkopers terugverkopen”. Deze deugt mijns inziens van geen kanten. Waarom zouden deze kopers willen terugverkopen? Om hun verlies te nemen en dit te delen met de corporatie? Die kans lijkt me erg klein, omdat er waarschijnlijk sprake is van een restant hypotheekschuld na verkoop. Maar de Koopgarantkoper zal ook op zoek moeten naar een nieuwe woning. Waarschijnlijk een huurwoning, want een andere koopwoning is op dat moment niet te financieren vanwege de restschuld. In grote delen delen van het land is er echter een tekort aan betaalbare huurwoningen, zeker wanneer de woningzoekende meer dan € 33.614 verdient. De (voormalig) Koopgarantkoper heeft dus niet of nauwelijks een reëel alternatief in de koop- of huursector en zal bij daling van de woningwaarde niets doen.

De praktijk

Dit beeld wordt ondersteund in de dagelijkse praktijk bij een groot aantal corporaties dat al langere tijd Koopgarantwoningen verkoopt. Zoals bekend is de de ontwikkeling van de woningmarkt de laatste jaren weinig florissant. Dit leidt er vooral toe dat veel kopers, of beter eigenaar-bewoners, blijven zitten waar ze zitten en betere tijden afwachten. Het aantal verhuizingen neemt eerder af dan toe met vergaande stagnatie op de lokale woningmarkt tot gevolg. Veel potentiële kopers en woningzoekenden zullen hierdoor hun verhuiswens niet kunnen realiseren en de corporatie krijgt te kampen met groeiende wachtlijsten en de onmogelijkheid om haar doelstellingen te realiseren.

Hoe is het risico dan wel te bepalen?

Het is echter te kort door de bocht om de risico’s van de terugkoopplicht van de corporaties af te doen als nihil. De vraag die blijft hangen is waar die risico’s dan wel uit bestaan. Om de belangrijkste risico’s financieel in beeld te brengen, heeft OpMaat een tijdje terug met een aantal corporaties en het WSW, door Ortec het kasstroomrisicomodel Koopgarant laten ontwikkelen. Met dit model hebben we bij OpMaat, op basis van heel diverse portefeuilles, inmiddels ruime ervaring opgedaan. De belangrijkste inzichten in het risico van de terugkoop (en waardedeling) blijken te zijn:

 

  • het prijsrisico van woningen die met Koopgarant verkocht zijn, is zeer beperkt, ook in geval van waardedaling gedurende een langere periode, bijvoorbeeld 5 – 8 jaar.
  • het simuleren van slecht weer scenario’s leidt niet tot sterke stijging van het aantal door de corporatie terug te kopen woningen (een bevestiging van de praktijk die ik hiervoor beschreef).
  • het oplopen van de tijd die verstrijkt tussen terugkoop en wederverkoop (en daarmee meer kans op extra overdrachtbelasting), leidt tot een beperkt kasstroomrisico. De corporatie kan het terugkooprisico zelf beïnvloeden: zij kan de woning na terugkoop immers op verschillende wijzen inzetten: vrije verkoop, verhuur of opnieuw verkopen met  Koopgarant.
  • bij gematigde scenario’s voor verkoop, terugkoop en wederverkoop realiseert de corporatie rendementen die, gecorrigeerd voor inflatie, zo’n 1,5 tot 3% bedragen.

Rendementen uit het verleden…

Tot zover de inzichten die we op basis van ons kasstroommodel hebben opgedaan. Dit model is gebouwd op inzichten en marktontwikkelingen in het verleden. Maar we weten inmiddels allemaal dat rendementen uit het verleden geen garantie bieden voor de toekomst. Dus stel dat de maan morgen op de aarde valt…. Tja, ik denk dat we dan belangrijkere dingen aan ons hoofd hebben dan verkoop en terugkoop van Koopgarantwoningen.

Ik neem deze geruststellende gedachten mee tijdens mij zeilvakantie in augustus en wens de lezer van deze blog een prettige vakantie in binnen- of buitenland toe.

Over onze blog.

In deze blog bespreken wij als team van OpMaat regelmatig onze ervaringen als aanbieder van verkoopoplossingen zoals Koopgarant en Koopstart.

Reacties

  • Geen reacties

Plaats een reactie

Voer hier het woord in zoals getoond in de afbeelding. Dit is op spam tegen te gaan. Kunt u het woord niet lezen? Vernieuwen