Over OpMaat

OpMaat biedt verkoopoplossingen zoals Koopgarant en KOOPstart aan woningcorporaties en ontwikkelaars en levert hierbij kennis, advies, ondersteuning, contracten en trainingen. 

Is er een markt voor markthuren?

Auteur:

Rein Bakker

05-11-20130 reacties

Verhuur van duurdere huurwoningen wordt het nieuwe probleemdossier voor corporaties. In hun poging om de rekening van de verhuurdersheffing door te schuiven naar hun huurder, is de ‘markthuur’ een vertrouwd begrip geworden. In veel woningmarktgebieden is de markthuur bij nieuwe verhuringen al bereikt. Maar ik betwijfel of er een  markt is voor deze markthuren.

In mijn vorige blog concludeerde ik al dat het gemiddelde huurniveau in Nederland met kop en schouders boven  de ons omringende landen als Duitsland en België  uitstak. Ook na afweging van de verschillen in de woningmarktsituaties in deze landen blijft het prijsverschil opvallend groot. Maar voor Nederland kan dit huurniveau volgens mij al snel risicovol gaan worden.

Huren in de Zaanstreek

In de Zaanstreek huren mijn zus en zwager een woning in de particuliere sector. Een ruime en goed onderhouden eengezinswoning met garage voor zo’n € 850 per maand. De verhuurder heeft een flinke portefeuille met vergelijkbare eengezinswoningen uit de jaren ’70 in de betreffende wijk, die op 5 minuten fietsen van het stadscentrum ligt. Hoewel er in de buurt al jarenlang veel verhuisd wordt, valt het mijn zus op dat er sinds dit jaar wel erg veel “Te huur”  borden in de tuinen staan. Natuurlijk heb ik haar bewering gestaafd met eigen “veldwerk” en heb ik onlangs een rondje door haar buurt gefietst. Ik telde 9 borden “Te huur”, verspreid over 4 straten. Ter vergelijking heb ik natuurlijk ook het aantal “Te koop” borden geteld, en daarbij kwam ik niet verder dan 4 .

Duur, duurder, duurst

Thuis aangekomen heb ik meteen de vraagprijzen van de te koop staande woningen opgezocht op Funda. Deze bleken te liggen tussen de € 220.000 en € 240.000 per maand. Uitgaande van een gemiddelde koopprijs levert dit bij 4% rente een netto maandlast (rente + aflossing) op van zo’n € 775. Daar tel ik € 150 per maand bij op voor onderhoud en huurwaardeforfait en kom dan tot een totale netto maandlast van € 925. Dit ligt weliswaar zo’n € 75 boven de huurprijs van mijn zus, maar haar huur stijgt waarschijnlijk met zo’n 4% per jaar en de rente voor vergelijkbare koopwoningen staat 10 jaar vast. Ter indicatie: als de huur de komende 10 jaar met 3% per jaar stijgt, is de huurprijs in 2023 opgelopen tot € 1.140 per maand!

Veel woningmarktdeskundigen stellen dat de woonlasten op langere termijn gelijke tred moeten houden met de inflatie. Dat maakt een huurstijging die voor langere tijd boven de inflatie ligt niet erg waarschijnlijk. Zeker als je bedenkt dat de maandlast voor de koopwoning in bovenstaand voorbeeld 10 jaar vast staat en er in 10 jaar ruim € 48.000 op de hypotheek wordt afgelost.

Een gewaarschuwd mens telt voor twee

Pleitbezorgers van verhuur in het middeldure segment wijzen er graag op dat jongeren zich tegenwoordig niet meer willen binden aan een koopwoning. Dat zou grote kansen bieden voor verhuur van woningen boven de liberalisatiegrens (€ 680 per maand). Ik plaats hier grote vraagtekens bij. Vrijheid op de woningmarkt mag best een prijs hebben maar als dit honderden euro’s extra per maand kost, zullen de meeste mensen hun huurwoning toch verruilen voor een koopwoning. Het voorbeeld in de wijk van mijn zus, op 20 minuten reisafstand van hartje Amsterdam, toont dit al aan. In grote delen van het land is dezelfde ontwikkeling van stijgende huren en gedaalde huizenprijzen zichtbaar. Ik voorspel flinke leegstandproblemen voor corporaties die de komende jaren fors (blijven) inzetten op huurharmonisatie en liberalisatie. Toezichthouders en sectorinstituten zijn gewaarschuwd.

Over onze blog.

In deze blog bespreken wij als team van OpMaat regelmatig onze ervaringen als aanbieder van verkoopoplossingen zoals Koopgarant en Koopstart.

Reacties

  • Geen reacties

Plaats een reactie

Voer hier het woord in zoals getoond in de afbeelding. Dit is op spam tegen te gaan. Kunt u het woord niet lezen? Vernieuwen