Over OpMaat

OpMaat biedt verkoopoplossingen zoals Koopgarant en KOOPstart aan woningcorporaties en ontwikkelaars en levert hierbij kennis, advies, ondersteuning, contracten en trainingen. 

Wie maakt de markt?

Auteur:

Rein Bakker

10-02-20141 reacties

Een paar dagen geleden werd mijn aandacht getrokken door een artikel over een aankomend onderzoek naar vermeend marktbederf door woningcorporaties. Om precies te zijn gaat het hierbij om de vraag of er sprake is van marktbederf bij de verkoop van woningen door corporaties. Het onderzoek zal worden uitgevoerd in opdracht van NVM en Vereniging Eigen Huis. Het “triggert” mij omdat dit onderwerp de afgelopen jaren al vaker is onderzocht. Stiekem hoop ik dat dit onderzoek aantoont dat er wel degelijk sprake is van marktbederf.

Korting of niet

Sinds corporaties woningen verkopen duikt regelmatig de term marktbederf op. Gelet op hun financiële positie plus het feit dat de verkoopprijs vrijwel zonder uitzondering flink boven de huurwaarde ligt, kunnen corporaties namelijk iets wat anderen niet kunnen. Zij kunnen relatief eenvoudig kortingen verstrekken. Toen corporaties in de jaren ’90 begonnen met woningverkoop gebeurde dit zonder regels van de overheid. Maar sinds 2001 (voor de liefhebbers: MG 2001-26) is het strekken van kortingen boven de 10% aan strikte voorwaarden gebonden. Wordt er meer dan 10% korting verstrekt, dan moet dit op termijn worden terugbetaald of verrekend. Ook een waardedeling is in de meeste gevallen verplicht om onevenredig voordeel voor de koper of de corporatie te voorkomen. In de praktijk wordt dit aangeduid als verkoop onder voorwaarden, met als bekende producten Koopgarant en Slimmer Kopen.

Marktbederf is nooit aangetoond

Met enige regelmaat wordt er geklaagd over het feit dat ook Verkoop onder Voorwaarden de marktwerking zou verstoren. Als gevolg hiervan zouden verkopende particulieren hun woning niet kunnen verkopen en ook zou de woningprijs steeds verder onder druk komen te staan. Door diverse partijen (ook met medewerking van OpMaat) is hier al een paar maal onderzoek naar verricht. Maar geen enkele keer bleek marktbederf aantoonbaar. Verkopende corporaties stellen zich bovendien meestal verantwoordelijk op. Zij verstrekken de korting uitsluitend als de potentiele koper zonder korting geen woning kan kopen.

Toch is er iets veranderd. Niet alle corporaties gedragen zich even verantwoordelijk.  In een eerdere blog schreef ik over een corporatie die alle woningen ‘standaard ‘ met 10% korting verkoopt. Een korting die bovendien wordt verstrekt op een ‘scherpe’  taxatieprijs waardoor de transactieprijs van de woning in de praktijk zo’n 15% onder de reële marktwaarde ligt.

Een kat in het nauw

Gelet op de recente versoepeling van de verkoopregels door minister Blok is de kans groot dat het voorbeeld van deze corporatie door anderen gevolgd zal worden. De stijgende verhuurdersheffing zal de verkoopproductie steeds verder opjagen. Bovendien wordt het toepassen van Verkoop onder Voorwaarden regelmatig bemoeilijkt door strikte kaders en ontoereikende feitenkennis van toezichthouders. Tegen die achtergrond is ‘prijsdumping’ door corporaties (hoewel een korte termijnstrategie) weliswaar onwenselijk maar in een aantal gevallen wel begrijpelijk.

Onderzoeksuitkomsten met perspectief

Het zou mij niet verbazen als het onderzoek van NVM en Vereniging Eigen Huis inderdaad laat zien dat corporaties met hoge kortingen zonder voorwaarden in verschillende woningmarktgebieden de markt bederven. Ik hoop daarom dat het onderzoek deze ongewenste neveneffecten van het woonbeleid van dit kabinet helder voor het voetlicht brengt. Lukt dit niet, dan ben ik bang dat het de komende jaren nog erger wordt. Het beleid van minister Blok zal de zoektocht van corporaties naar extra opbrengsten steeds dwingender maken. Bij ongewijzigd overheidsbeleid kan ik de krantenkoppen in 2016 wel raden. Corporaties hebben immers geen vrienden en Blok is na de verkiezingen opgevolgd door een minister van een andere politieke kleur.

Over onze blog.

In deze blog bespreken wij als team van OpMaat regelmatig onze ervaringen als aanbieder van verkoopoplossingen zoals Koopgarant en Koopstart.

Reacties

  • Jacco Rosendaal
    15-10-2016
    zojuist rechtzaak gewonnen in hoger beroep. woz..de gemeente veenendaal gaat bij de bepaling van de woz in het vervolg geen woningen die door de corporatie met korting zijn verkocht meenemen als referentie voor de bepaling van de woz, want hierdoor zakt de prijs van mijn appartement te veel in ......moeilijk te snappen he?

Plaats een reactie

Voer hier het woord in zoals getoond in de afbeelding. Dit is op spam tegen te gaan. Kunt u het woord niet lezen? Vernieuwen