Over OpMaat

OpMaat biedt verkoopoplossingen zoals Koopgarant en KOOPstart aan woningcorporaties en ontwikkelaars en levert hierbij kennis, advies, ondersteuning, contracten en trainingen. 

Taxatieregels terugkoop Koopgarant aangepast

28-06-2018

Bij de taxatie voor de terugkoop van een Koopgarantwoning gelden extra regels voor de onafhankelijkheid van de taxateur. Deze regels zijn per 1 juli 2018 aangepast. Indien de erfpachter schriftelijk hiermee instemt is het voortaan mogelijk een taxateur aan te wijzen die langer dan twee jaar geleden als taxateur of makelaar betrokken was bij de betreffende woning. 

Wat verandert er?

Het wordt mogelijk om een taxateur aan te wijzen die langer dan twee jaar voor het aanbod tot terugkoop, betrokken was bij de betreffende woning (d.w.z. het erfpachtrecht van de huidige erfpachter). Bij de eerdere betrokkenheid kan gedacht worden aan de rol als taxateur voor de verkoop of voor de financiering of als verkopend makelaar. Voorwaarde is dat de erfpachter schriftelijk verklaart dat hij/zij hiermee akkoord gaat.
Indien de taxateur minder dan twee jaar geleden betrokken was, kan hij/zij niet taxeren. Dit is vermeld in de meest recente versie van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen en sluit aan op de actuele normen in de taxatiebranche.

Kader

Met ingang van februari 2017 wijzigde de procedure voor de aanwijzing van de taxateur bij terugkoop. De erfpachter kan sindsdien kiezen uit een lijstje van tenminste 3 taxateurs, zoals dat is opgesteld door de corporatie/ontwikkelaar. Hij/zij kan ook een taxateur aanwijzen buiten deze lijst, maar betaalt dan zelf de kosten.
Als extra voorwaarde ging gelden dat de taxateur gedurende de hele contractduur nooit eerder betrokken mocht zijn geweest, als taxateur, makelaar of anderszins. De achtergrond voor deze aanvullende voorwaarde was een kortgedinguitspraak uit 2016. Hierin kende de rechter aan de zinsnede uit de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen (versies t/m 2010): “De Taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed” een bijzonder brede betekenis toe: de rechter interpreteerde ‘direct of indirect betrokken zijn’ als ‘op enig moment betrokken zijn (geweest)’. 

Evaluatie

Begin dit jaar evalueerden we de ervaringen met de regels voor de aanwijzing van de taxateur bij terugkoop, zoals die sinds februari 2017 gelden. Eén van de uitkomsten was  dat veel partijen de regel dat de taxateur nooit betrokken mag zijn geweest, niet goed werkbaar vinden. Het komt regelmatig voor dat juist de erfpachter een voorkeur heeft om deze taxateur opnieuw te laten taxeren.
Weliswaar ligt er de uitspraak van het kort geding uit 2016, maar de situatie is nu anders doordat de erfpachter nu zelf invloed heeft op de aanwijzing van de taxateur. Daar komt bij dat in een recente rechtszaak de rechter stelde dat de zinsnede over ‘direct of indirect betrokken’ inhoudt dat de taxateur niet in dezelfde transactie op een andere wijze betrokken mag zijn. Een andere regeling is dus nu goed mogelijk zonder juridische risico’s.