Onze koopoplossingen zoals KoopGarant en KoopStart zijn meer dan ooit nodig om koopwoningen betaalbaar te maken voor lagere inkomens. Stichting OpMaat bestaat dit jaar 20 jaar en in 2 artikelen blikken we terug én vooruit op onze betekenis voor de starter én de woningmarkt.
In 2002 gingen vier woningcorporaties om de tafel zitten om samen een nieuw verkoopmodel te ontwikkelen. Dit model zou een landelijke standaard moeten worden. Twee jaar later, begin 2004, richtten deze corporaties Stichting KoopGarant op en werd KoopGarant op de markt geïntroduceerd.
Daar ging wel wat aan vooraf. In de jaren ’90 van de vorige eeuw waren er tal van initiatieven van woningcorporaties met ‘bijzondere koop- en huurvormen’. Banken vonden deze wildgroei zorgelijk en riepen de corporatiesector op tot standaardisatie. Belangrijk voor die standaardisatie was overheidsregelgeving: De Belastingdienst nam in 1999 een besluit over de voorwaarden om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Het ministerie van VROM stelde in 2001 regelgeving vast over woningverkoop door corporaties, waaronder regels over de verhouding tussen de koperskorting en de verdeling van de waardeontwikkeling (de ‘fair-value-verhouding’). Met die regelgeving was de speelruimte bepaald om in 2002 de nieuwe standaard te gaan ontwikkelen.
KoopGarant-woningen Hoorn, Wooncompagnie
Licentie KoopGarant groot succes
Stichting KoopGarant ging het nieuwe model KoopGarant in licentie uitgeven. Hiermee kon de standaard bewaakt worden én zou er een bedrijfsmatige basis kunnen komen voor continuïteit in de ondersteuning van de partijen die KoopGarant gingen toepassen. De inschatting vooraf was dat hiervoor in de eerste drie jaar ongeveer 30 licentiehouders nodig zouden zijn. Dat lukte ruimschoots: eind 2007 vierde Stichting KoopGarant met een groot congres in Den Bosch dat er 100 licentiehouders waren. In 2011 stond de teller op 167 en werden er zo’n 7000 woningen per jaar verkocht met KoopGarant, waaronder ruim 2000 nieuwbouwwoningen.
Congres OpMaat 2007
Waardoor werd KoopGarant zo snel zo groot? In de periode tot circa 2012 was het vanzelfsprekend dat woningcorporaties de bevordering van het eigenwoningbezit als een volwaardige taak zagen. Natuurlijk was het financieel interessant om te verkopen, maar het eigenwoningbezit droeg ook bij aan de empowerment van de doelgroep. Een meer gedifferentieerde wijkopbouw zou bijdragen aan de leefbaarheid. Bovendien zou de ‘primaire doelgroep’ van corporaties langzamerhand gaan krimpen. Er was ruimte voor verkoop.
Te Woon
Een deel van de corporaties ging nog een stap verder en stelde de keuzevrijheid van de klant centraal. De corporatie zou niet de contractvorm moeten bepalen, maar de klant: je kiest eerst een woning, daarna de contractvorm die bij je past. Dat kon huur zijn maar ook een marktconforme koopoplossing zoals KoopComfort of een vorm met korting zoals KoopGarant. Dit ging onder de noemer ‘Te Woon’ of ‘Klant Kiest’. Een tiental corporaties bundelde de krachten in het Platform Te Woon. In 2008 werden de activiteiten van het Platform Te Woon ondergebracht bij de Stichting KoopGarant, die toen verder ging als Stichting OpMaat.
Stichting OpMaat
Stichting KoopGarant startte als netwerkorganisatie. Medewerkers van corporaties hielden de stichting draaiende. Met de stormachtige groei was dit model na verloop van tijd niet meer hanteerbaar. In de loop van 2008 ging OpMaat dan ook verder met een kleine eigen bureauorganisatie en een kantoorruimte in Amersfoort. Daaromheen zat aanvankelijk een kring van externen. Dit waren mensen die werkten vanuit een corporatie en zelfstandige adviseurs. Op deze manier kon OpMaat de snelle groei aan.
Vanaf 2012 begonnen de verkopen te dalen een begon de KoopGarant-portefeuille te krimpen. Daarvoor waren meerdere oorzaken. De financiële crisis had tot gevolg dat de ‘primaire doelgroep’, die aangewezen was op de sociale huursector, sterk toenam. Het Rijk en gemeenten deden een zwaar beroep op corporaties om het aanbod aan sociale huurwoningen in stand te houden. Verkoop paste daar vaak minder goed bij. In 2011 waren er regels vastgelegd voor de jaarverslaglegging van ‘verkoop onder voorwaarden’ zoals KoopGarant. Tegelijk werden veel corporatie er door de toezichthouders (CFV, WSW) op aangesproken dat zij zelf de financiële effecten en risico’s onvoldoende in beeld hadden. In financiële zin is er hierdoor een negatief beeld ontstaan bij een deel van de corporaties ten aanzien van de toepassing van KoopGarant. Tenslotte maakte de Woningwet van 2015 het corporaties onmogelijk om zich nog bezig te houden met de nieuwbouw van koopwoningen. Een groeiend aantal corporatie stopten de verkoop met KoopGarant. Maar niet alle: een deel gaat tot de dag van vandaag door met verkopen.
KoopStart
Ontwikkelaars hadden vanaf 2009 KoopGarant toegepast en omdat de terugkoopverplichting bij hen op de bedrijfsvoering drukte, stelden zij de vraag: “Hebben jullie ook KoopGarant zonder terugkoop?” Zo kwam in het voorjaar van 2014 KoopStart op de markt. De eerste jaren pasten vooral woningcorporaties KoopStart toe in de bestaande voorraad.
In de lift
OpMaat kwam in de periode 2013-2015 in een wat zorgelijk vaarwater terecht. Vanwege de al genoemde stagnatie van KoopGarant kwamen er geen nieuwe licentiehouders meer bij, daalde het aantal verkopen en werden de KoopGarant-portefeuilles kleiner. Had OpMaat op den duur nog wel een zelfstandig bestaansrecht? Na 2015 keerde het tij voor OpMaat. Daar waren twee oorzaken voor. Door de teruglopende activiteiten rond KoopGarant werd het voor een aantal corporaties lastig om de processen rond de terugkoop adequaat te laten verlopen binnen de eigen organisatie. OpMaat ontwikkelde eind 2014 de terugkoopdienstverlening. Hiermee kwam er een stabiele tweede tak met een eigen ‘terugkoopteam’.
Vanaf 2017 trok onder ontwikkelaars de belangstelling voor KoopStart aan. Gemeenten stelden in toenemende mate voorwaarden aan het bouwen van goedkopere koopwoningen, maar de prijzen begonnen hard te stijgen. KoopStart werd dé oplossing om toch rendabel te kunnen ontwikkelen. KoopGarant stagneerde weliswaar, maar KoopStart zat in de lift.
OpMaat groeide in deze periode geleidelijk naar een organisatie met 10 mensen in dienst.
KoopStart-woningen in De Kwakel, Timpaan
Nieuwbouw KoopGarant Leusden, Omthuis
OpMaat expertisecentum
De laatste jaren is OpMaat erin geslaagd om zich in de markt te zetten als hét experticecentrum voor betaalbare koop. De naamsbekendheid nam toe en de politiek ziet OpMaat steeds meer als dé partij met verstand van zaken op dit terrein.
Inmiddels passen de meeste van de grote ontwikkelaars KoopStart toe. Ook bij corporaties zien we weer een bescheiden ‘revival’ van KoopGarant. Zij mogen zich weer bezighouden met nieuwbouwkoopwoningen en er komen dan ook weer steeds vaker projecten van de grond, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad.
In het najaar van 2022 lanceerde OpMaat de contouren voor een ‘Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen’. Dit fonds moet, naast de reguliere toepassing van KoopStart door ontwikkelaars, een extra impuls gaan geven aan de bouw van betaalbare koopwoningen voor starters. De hele Tweede Kamer nam deze gedachte al snel over. Via een amendement is eerst € 40 miljoen uitgetrokken voor dit idee en dit is later opgehoogd naar € 70 miljoen. Het fonds gaat werken met KoopStart en zal in de tweede helft van 2024 operationeel worden. De start van het fonds zal voor OpMaat een nieuwe fase inluiden.