Weblog

In maart 2009 stuurde toenmalig Minister van Wonen Wijken en Integratie Van der Laan een brief over een mogelijk kooprecht voor huurders naar de Tweede Kamer. Deze brief was bedoeld om meer inzicht te geven in ervaringen met vergelijkbare systemen in andere Europese landen. Het meest bekende voorbeeld is waarschijnlijk het ' Right to buy',  zoals dit werd ingevoerd door de regering Thatcher in 1979. Deze wet gaf huurders van woningen die eigendom waren van lokale overheden (councils), binnen voorwaarden de mogelijkheid om hun woning aan te kopen met 33% korting op de marktwaarde. Een paar jaar later werden de voorwaarden, zoals het minimum aantal jaren woonduur en de maximale korting, verder verruimd in het voordeel van de huurder. In aantallen gemeten was het Right tot buy erg succesvol: in 15 jaar tijd werden er zo'n 2 miljoen sociale huurwoningen verkocht. Over de aard van de maatschappelijke gevolgen lopen de mening echter uiteen. Het bleek dat vooral de hogere inkomens in de betere buurten en wijken overgingen tot aankoop van hun huurwoning. De lagere inkomens bleven, veelal in de mindere wijken, gewoon huren. Toen de rente na een aantal jaren fors steeg,  kwamen bovendien veel van de 'corporatie'kopers in de problemen.

Minder bekend is het kooprecht voor huurders van Sociale HuisvestingsMaatschappijen (SHM's) in Belgie. In 2002 werd een regeling van kracht voor huurders die tenminste 5 jaar huurden. Betrof het een woning van tenminste 15 jaar oud dan kregen zij een recht tot aankoop. Bij verkoop door de eigenaar binnen 20 jaar was er een terugkoopregeling van toepassing. Door allerlei juridisch gedoe over eigendomsrechten waren er eind 2008 slechts 200 woningen onder deze regeling verkocht.

Anders dan in Engeland zijn in Belgie, net als in ons land, de sociale huurwoningen geen eigendom van de overheid. Het eigendomsrecht is, terecht, een belangrijk fundament van ons westerse rechtsstaat. Waar het in Belgie om ging was of er sprake was van "een billijk evenwicht tussen algemeen belang en aantasting van het eigendomsrecht". Met andere woorden, rechtvaardigt het algemeen belang de aantasting van het eigendomsrecht? De SHM's in Belgie worden gefinancierd door het Vlaamse Gewest. Omdat deze SHM's tevens de verplichting hadden om de verkoopopbrengsten opnieuw te investeren in sociale huurwoningen, luidde het juridisch oordeel dat er sprake van van een billijk evenwicht.

Deze juridische kant illustreert het best mijn eigen 'hinken op twee gedachten' aangaande een kooprecht. Enerzijds denk ik dat corporaties met hun woningvoorraad een oplossing kunnen bieden voor het zogenaamde 'scheefwonen'. Bijvoorbeeld door huurders met inkomens boven de € 33.000, onder voorwaarden, een kooprecht te geven. Om het marginaliseren van de sociale sector te voorkomen zou dit bij voorkeur gecombineerd kunnen worden met een kortings- en terugkoopregeling. Zo blijven er ook op termijn voldoende woningen beschikbaar. Corporaties hebben hiervoor al verschillende producten beschikbaar zoals Koopgarant en andere vormen van Verkoop onder Voorwaarden. Bijkomend voordeel is dat een uitgebreidere verkoop van woningen een gunstig effect heeft op de kasstromen van corporaties. Als corporaties zich omvormen naar een gemengd bedrijf met zowel sociale huur- als koopwoningen kunnen zij veel meer van hun beleidsvoornemens realiseren.

Anderzijds moeten we ons realiseren dat een kooprecht geen oplossing is voor alle kwalen op de woningmarkt. Hoewel er veel betaalbaar aanbod voor kopers beschikbaar komt, zal een groot deel van de corporatiehuurders niet in staat blijken om de eigen woning te kopen. Veel huurders zijn ouder dan 65 jaar, en op latere leeftijd is het kopen van een woning zonder aanzienlijk eigen vermogen doorgaans niet aantrekkelijk. Dit nog los van de vraag of financiers zitten te wachten op klanten met een beperkt inkomensperspectief.

Al met al ben ik echter wel van mening dat verkoop van woningen aan de beter verdienende huurders wel degelijk meer positieve dan negatieve aspecten kent. Dwang voor corporaties - in de vorm van een kooprecht voor huurders - is naar mijn mening niet nodig en eigenlijk een tikkeltje beschamend voor een sector die een maximaal maatschappelijk rendement nastreeft.

Rein Bakker, directeur OpMaat, ook te volgen op twitter.com/bakkerrein