De fair valueverhouding

De fair valueverhouding, is vastgelegd in de regelgeving van het Ministerie BZK. De regeling  bepaalt welk aandeel een woningcorporatie bij terugkoop mag hebben in de waardeontwikkeling van de  woning. Indirect geldt de regeling ook voor ontwikkelaars die Koopgarant toepassen.

Fair valueregeling

De fair valueverhouding is oorspronkelijk vastgesteld door het ministerie van VROM in 2001. Tegenwoordig is de fair valueverhouding opgenomen in regelgeving van het ministerie van BZK (circulaire MG 2011-04 en Regeling vervreemding woongelegenheden), die geldt sinds 1 november 2011. Voor projectontwikkelaars geldt de regelgeving van BZK niet rechtstreeks. Wanneer zij Koopgarant toepassen verplichten zij zich, via de licentieovereenkomst en via de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, om dezelfde regels voor de verdeling van de waardeontwikkeling toe te passen.

Koperskortingspercentage en waardeontwikkeling

Bij terugkoop hangt het aandeel van de corporatie of ontwikkelaar in de waardeontwikkeling samen met het Koopgarantkortingspercentage dat bij verkoop was verstrekt. Dit aandeel is maximaal 1,5 maal het verleende koperskortingspercentage. Uitzondering hierop zijn projecten met bestaande woningen waarvoor een woningcorporatie vóór 1 november 2011 een ontheffing had gekregen van het ministerie van VROM/BZK; de corporatie mag hier nog de ‘oude’ verhouding 1 : 2 hanteren. Hierbij bedraagt het aandeel van de corporatie in de waardeontwikkeling maximaal 2 maal het verleende koperskortingspercentage. Afwijkingen zijn toegestaan in het voordeel van de koper: de koper heeft dan een hoger belang bij de waardeontwikkeling.

Hypotheekrenteaftrek

Het aandeel van de koper bij terugkoop bedraagt in alle gevallen tenminste 50%. Bij een percentage lager dan 50% zou de woning voor de inkomstenbelasting niet meer als eigen woning worden beschouwd. De koper zou dan geen recht op hypotheekrenteaftrek hebben. Bij hoge Koopgarantkoperskortingen zou, als de standaard fair valueverhouding wordt toepast, het aandeel van de koper beneden de 50% kunnen uitkomen. Dit is op te lossen door in die gevallen in het voordeel van de koper af te wijken van de regeling en de verdeling te fixeren op 50% - 50%.

In de rekenvoorbeelden is de verdeling van de waardeontwikkeling toegelicht.