KoopGarant bestaat 20 jaar. In 2004 werd de regeling geïntroduceerd om het voor corporaties mogelijk te maken om woningen onder de marktprijs te verkopen aan particulieren. Met als voorwaarde dat bij verkoop, de woning wordt teruggekocht door de corporatie. Aan de regeling en de voorwaarden is in 20 jaar nauwelijks iets veranderd. Stichting OpMaat, producteigenaar van KoopGarant, vroeg ABF Research om de KoopGarant-regeling te evalueren en te toetsen aan de huidige en toekomstige woningmarkt. In oktober kwamen zij met een uitgebreid onderzoeksrapport.
Opzet van het onderzoek
Het onderzoek heeft zich in hoofdlijnen gericht op twee centrale vragen. De eerste onderzoeksvraag is wat de effecten zijn van KoopGarant op de volkshuisvesting in Nederland. Daarbij is gekeken naar de woningen die zijn verkocht met KoopGarant en welke huishoudens die woningen hebben gekocht. Vervolgens is onderzocht welke ontwikkeling deze huishoudens hebben doorgemaakt in vergelijk met corporatiehuurders en andere koopstarters. Het tweede deel van het onderzoek richt zich op de vraag welke rol er is weggelegd voor KoopGarant in de huidige en toekomstige woningmarkt. In hoeverre kan KoopGarant bijvoorbeeld een rol spelen in de scheve verhouding tussen vraag en aanbod van betaalbare woningen? Het rapport is gebaseerd op analyses van data van het Kadaster en het CBS en het grote Woononderzoek Nederland 2021.
Effecten van KoopGarant
Het onderzoek van ABF Research naar de effecten van KoopGarant op de volkshuisvesting in Nederland, levert de volgende belangrijke uitkomsten op:
- KoopGarant biedt met name kansen voor huishoudens met een lager middeninkomen.
Kopers van een KoopGarant-woning zitten qua inkomen tussen dat van corporatiehuurders en reguliere koopstarters. Het is de groep die zonder KoopGarant tussen wal en schip valt op de woningmarkt. Middenhuur of particuliere verhuur biedt slechts een tijdelijke oplossing en voldoet ook niet aan de woonwensen van deze groep. Met een KoopGarant woning hebben ze de mogelijkheid om een concrete stap te maken in hun wooncarrière. - KoopGarant helpt jongeren in een cruciale fase van hun leven.
Van de huishoudens die een KoopGarant-woning koopt, is 60% jonger dan 35 jaar. Jongvolwassenen hebben moeite om een plek te vinden op de woningmarkt. KoopGarant helpt ze om de stap te maken die ze zekerheid biedt. Wat bijvoorbeeld opvalt is dat KoopGarant-kopers vaker gaan samenwonen en een gezin stichten in vergelijk met corporatiehuurders in dezelfde leeftijd- en inkomenscategorie. - KoopGarant helpt kopers om vermogen op te bouwen.
Kopers van een KoopGarant-woning hebben de afgelopen jaren kunnen meeprofiteren van de forse waardestijging van woningen. Vergeleken met reguliere koopstarters is dat financiële voordeel iets minder groot, omdat ze de waardestijging moeten delen met de corporatie. Toch blijkt uit het onderzoek dat kopers van een KoopGarant net zo gemakkelijk doorstromen in de woningmarkt als reguliere koopstarters. - KoopGarant vormt een financieel vangnet in periodes van prijsdaling
In de periode tussen 2008 en 2013 zijn koopwoningen zo’n 20% in waarde gedaald. Doordat de waardeontwikkeling van KoopGarant-woningen wordt verdeeld tussen de koper en de woningcorporatie, ervaren kopers van een KoopGarant-woning bij verkoop minder negatieve financiële gevolgen dan reguliere koopstarters. Daarnaast hebben ze de zekerheid dat de woning wordt teruggekocht door de corporatie. Een zekerheid die reguliere koopstarters niet hebben. - KoopGarant biedt doorstroomkansen voor corporatiehuurders
In 2021 waren er in Nederland zo’n 600.000 starters en doorstromers met een inkomen tot twee keer modaal op zoek naar een betaalbare koopwoning (maximaal € 355.000, prijspeil 2023). Een kwart van deze groep huurt een woning van een corporatie. Het aanbod van betaalbare koopwoningen is de afgelopen jaren flink gedaald en de verwachting is dat dit de komende jaren niet snel zal veranderen. KoopGarant is een van de weinige middelen om huurders toch door te laten stromen naar betaalbare koopwoning, waardoor met name (kleinere) appartementen vrijkomen voor verhuur.
Kenmerken van de KoopGarant-koper
In het onderzoek van ABF Research naar KoopGarant is ook gekeken naar kenmerken van KoopGarant-kopers in relatie tot huurders van een corporatiewoning en reguliere koopstarters. Ten opzichte van corporatiehuurders zijn KoopGarant-kopers jonger, minder vaak alleenstaand en halen ze hun inkomen uit werk in loondienst. Ze hebben ook een hoger inkomen. De verschillen met reguliere koopstarters zijn minder groot. Die groep is vaker alleenstaand en heeft ook een hoger inkomen of de beschikking over vermogen.
Kenmerken van de KoopGarant-woning
Ook als we kijken naar de KoopGarant-woning, zijn er grote verschillen met de gemiddelde woning die door corporaties wordt verhuurd. De KoopGarant-woning is vaker een eengezinswoning met meer woonoppervlak en heeft een hogere WOZ-waarde. Met de woningen van reguliere koopstarters zijn de verschillen aanmerkelijk kleiner. De eengezinswoningen van deze groep zijn over het algemeen wel wat groter en hebben ook een hogere WOZ-waarde.
Ontwikkeling van KoopGarant-kopers
Door data grondig te analyseren, zijn de onderzoekers erin geslaagd een aantal conclusies te trekken over de ontwikkeling van kopers van een KoopGarant-woning. Zo blijkt bijvoorbeeld dat deze groep vaker gaat samenwonen dan corporatiehuurders en reguliere koopstarters. Ook vindt de gezinsvorming onder KoopGarant-kopers en reguliere koopstarters eerder plaats dan bij corporatiehuurders. Het grootste deel van KoopGarant kopers blijft er langer dan 7 jaar wonen. Van de KoopGarant-kopers verhuist 20% binnen 7 jaar naar een andere koopwoning. Bij corporatiehuurders woont 60% na 7 jaar in een andere woning. Door de enorme waardestijging van woningen in de afgelopen jaren, is het (fictief) vermogen van zowel kopers van KoopGarant als reguliere koopstarters veel sneller gegroeid dan dat van corporatiehuurders.
KoopGarant als doorstroomstimulus
Uit het onderzoek blijkt dat bijna de helft van de corporatiehuurders die willen doorstromen naar een koopwoning, alleenstaand is. Binnen deze groep is het aandeel jongere huishoudens tot 35 jaar het grootst. Wanneer deze groep doorstroomt, komen vooral kleinere appartementen vrij voor verhuur. KoopGarant kan dus door corporaties worden ingezet om de vrije voorraad van deze appartementen aan te vullen. Van alle corporatiehuurders in Nederland heeft 8% een inkomen van 1,5 tot 2x modaal, wat nodig is voor voldoende leencapaciteit voor een betaalbare koopwoningen. De groep potentiële doorstromers is dus beperkt, maar in de gehele woningmarkt zeker significant qua omvang.
Toekomstperspectief van KoopGarant
De vraag naar betaalbare koopwoningen zal de komende jaren onveranderd groot blijven. Dat heeft verschillende oorzaken. Nieuwbouw van deze categorie woningen blijft beperkt. Bouwgrond is schaars en duur en de bouwkosten zijn hoog. Voor ontwikkelaars is het lastig om de bouw van woningen binnen de betaalbaarheidsgrens financieel rond te krijgen. Ook binnen de bestaande woningvoorraad komen maar mondjesmaat woningen op de markt die als goedkoop en betaalbaar kunnen worden aangemerkt.
Regelingen als KoopGarant blijven dus hard nodig om toch woningen aan te kunnen bieden aan woonstarters en huishoudens met een middeninkomen die de stap naar de koopmarkt willen maken. Analyses uit het onderzoek laten zien dat de grootste toegevoegde waarde ligt in het segment van grondgebonden woningen. Hier is de kloof tussen vraag en aanbod het grootst.
Lees ook: