Ruim 20 jaar geleden zijn de eerste initiatieven genomen voor wat nu Stichting OpMaat heet, op dat moment had niemand voorzien dat vandaag de dag de meerwaarde nog veel groter is. De woningmarkt was toen uit balans en intussen is het er voor de koopstarter er niet gemakkelijker op geworden. Simone van de Kuit, directeur-bestuurder van Stichting OpMaat, analyseert het heden en blikt vooruit op de toekomst.
Bouwen wordt steeds duurder
“De afgelopen jaren zijn de kosten voor het bouwen van woningen enorm snel gestegen. Bouwgrond is schaars en daardoor kostbaar. Ook personeel en bouwmaterialen zijn onder invloed van schaarste en inflatie flink duurder geworden. Dat maakt het voor ontwikkelaars steeds lastiger om woningen te realiseren binnen de betaalbaarheidsgrenzen. Het gevolg is dat de goedkoopste woningen zo sober mogelijk worden gebouwd en dat de woningen in het hogere segment moeten zorgen voor voldoende marge.
Woningcorporaties zijn teruggefloten
Ruim 10 jaar geleden zijn met wet- en regelgeving de woningcorporaties teruggefloten. De ruimte die ze steeds meer op de woningmarkt innamen, heeft daarna plaats gemaakt voor een volledige focus op sociale huur en midden-huur. Dat begint nu te wringen. Als je bedenkt dat in 2025 de grens van betaalbare koopwoningen opschuift naar € 405.000, dan weet je dat daar een enorm gat ontstaat. Midden-huur is voor de meeste mensen een tijdelijke oplossing - een second best keuze - want eigenlijk wil die groep doorstromen naar koop. In de huidige markt is dat nauwelijks mogelijk.
Woningbezit is een financieel fundament
Wat we zien is dat een deel van de woningcorporaties inspringt op de schaarste van betaalbare koopwoningen. Ze bieden een deel van hun woningenbestand aan als betaalbare koopwoning. Door hierbij gebruik te maken van KoopGarant, kunnen ze een ijzeren voorraad woningen behouden. Het voorkomt dat betaalbare koopwoningen naar de vrije markt wegvloeien en zorgt er tegelijkertijd voor dat huurders de stap in hun wooncarrière kunnen maken naar een koopwoning. En ook dat laatste is enorm belangrijk, want in Nederland is de welvaartskloof tussen huurders en eigen woningbezitters nog altijd erg groot. Je kunt gerust stellen dat het bezitten van een eigen woning het financiële fundament is in iemands leven. En wees eerlijk… in Nederland willen de meeste mensen gewoon huisje-boompje-beestje.
Verantwoordelijkheid gemeenten
Waar steeds meer woningcorporaties hun verantwoordelijkheid nemen, zouden gemeenten dat ook mogen doen. Samen met corporaties en ontwikkelaars moeten ze aan tafel om de behoeften in de markt, de mogelijkheden en de ambities in kaart te brengen. Alleen zo komen we verder. Ik zie bij gemeenten nog te vaak een wantrouwen richting ontwikkelaars alsof het zakkenvullers zijn, die alleen maar uit zijn op financieel gewin. Ten onrechte, want ook een ontwikkelaar wil het liefst een project realiseren waar iedereen enthousiast over is en waar ze zelf trots op kunnen zijn. En dat er ook wat geld op mag worden verdiend, spreekt voor zich.
Bouwen voor de volgende generatie
De roep om meer woningen brengt het risico met zich mee dat we kiezen voor kwantiteit in plaats van kwaliteit. Uiteindelijk wordt niemand daar gelukkig van. Er zijn bijvoorbeeld al tal van duurzaamheidseisen die gelden voor alle nieuwbouw. Als een gemeente besluit om daar nog een schepje bovenop te doen, blijft er voor een ontwikkelaar weinig speelruimte over. Als die als gevolg daarvan kippenhokken moet bouwen om toch aan alle eisen te voldoen, dan druist dat ook in tegen zijn beroepstrots. En natuurlijk hebben dan mensen die er nu om zitten te springen, een dak boven hun hoofd, maar op termijn wil niemand er meer wonen. Zowel gemeenten als ontwikkelaars willen woningen waar ook de volgende generatie een thuis heeft. En daar kunnen wij een belangrijke rol spelen.
Kloof tussen marktwaarde en gemaximeerde verkoopprijs
Met KoopStart kunnen we gemeenten en ontwikkelaars dichter bij elkaar brengen. Gemeenten moeten dan wel stoppen met het opstellen van allerlei regels die zelfs conflicterend zijn met de fiscale wetgeving. Ook het anti-speculatiebeding is een papieren tijger, dat in de praktijk niet veel doet. Aan de andere kant kunnen ontwikkelaars veel meer hun voordeel doen met KoopStart. Het biedt ze de ruimte om woningen met koperskorting aan te bieden, waardoor ze gemakkelijker kunnen voldoen aan de eisen die gemeenten stellen ten aanzien van betaalbare koopwoningen. Wat we graag zouden zien, is dat zowel gemeenten als ontwikkelaars KoopStart actiever gaan overwegen en inzetten. Het kan echt de smeerolie zijn voor het op gang krijgen van de bouw van betaalbare koopwoningen, doordat het de kloof overbrugt tussen de marktwaarde van een woning en de gemaximeerde verkoopprijs.
Doorbreken stagnatie betaalbare woningen
Als je het hebt over de stagnatie in het aanbod van betaalbare woningen, zijn er 2 mogelijkheden die dat kunnen doorbreken. Enerzijds moeten we het idee loslaten dat KoopStart er vooral is om de zakken van ontwikkelaars te vullen. Het tegendeel is waar. Op termijn krijgt de ontwikkelaar de investering terug van de korting die de koper heeft genoten. Daarmee kan de ontwikkelaar ook opnieuw investeren in betaalbare woningen. Dat is beter dan dat die ene koper de grote geluksvogel is en met een betaalbare koopwoning later bij verkoop tienduizenden euro’s in zijn zak stopt. De andere mogelijkheid ligt in het verruimen van het speelveld van corporaties. Als zij, naast het aanbieden van sociale huurwoningen en woningen voor midden-huur, ook betaalbare koopwoningen aanbieden, vullen ze daarmee voor een deel het grijze gebied dat er nu ligt tussen corporaties en de vrije markt. Corporaties kunnen dat; ze hebben de kennis en capaciteit om een gebalanceerde woningvoorraad te beheren. En het komt ook ten goede aan de diversiteit en daarmee de dynamiek in een woonwijk.
Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK)
Twee jaar geleden hebben we de landelijke politiek opgeroepen om regie te nemen op betaalbare koopwoningen. Jacco Geurts (CDA), Peter de Groot (VVD) en Pieter Grinwis (CU) hebben dat toen opgepakt. Door Jacco Geurts is toen een amendement ingediend om 40 miljoen vrij te maken voor een fonds en dat is door de hele coalitie gesteund. Hugo de Jonge kreeg als verantwoordelijk minister de opdracht om het verder uit te werken. Een jaar later is er met een tweede amendement nog eens 30 miljoen bijgekomen. Samen met SVn, die verschillende fondsen in relatie tot de woningmarkt heeft opgezet en beheert, gaan we uitvoering geven aan dit fonds. Het is de verwachting dat in 2025 het fonds live gaat en ontwikkelaars en woningcorporaties een aanvraag voor een bijdrage uit het fonds kunnen indienen. Het fonds gaat betaalbare starterswoningen met KoopStart verkopen aan jonge starters met een inkomen tot maximaal 2x modaal.
Een huis moet een thuis zijn
Het mooie van KoopGarant, KoopStart en het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen is dat het starters op de koopwoningmarkt helpt om een betaalbare woning te vinden. Bij KoopGarant gaat de woning terug naar de woningcorporatie en blijft de woning beschikbaar voor huur of als betaalbare koopwoning. Bij KoopStart vloeit bij verkoop de koperskorting en een deel van de eventuele waardeontwikkeling naar de ontwikkelaar, die dit geld opnieuw kan investeren. Bij het NFBK wordt op landelijk niveau gezorgd voor betaalbare koopwoningen. We vinden het niet oké dat met betaalbare koopwoningen gespeculeerd kan worden door de eerste koper en deze geluksvogel een enorme winst opstrijkt. En dat is precies waar het ons om gaat. Een huis moet een thuis zijn en geen beleggingsobject.”