De getaxeerde marktwaardes bij aankoop én bij omzetting zijn bepalend voor de vaststelling van de omzettingsvergoeding. Een onafhankelijke taxateur stelt hiervoor zowel bij verkoop als bij omzetting een gevalideerd taxatierapport op, dat voldoet aan de Erfpacht- en KoopStartbepalingen.
Taxatie bij omzetting
Bij omzetting naar volledig eigendom vinden er gevalideerde taxaties plaats van:
- De actuele marktwaarde van de woning
- Het waarde-effect van de zelf aangebrachte verbeteringen **
Taxatie-eisen
Taxatie-eisen zorgen ervoor dat de taxatie onafhankelijk en van goede kwaliteit is. En dat het taxatierapport alle benodigde informatie bevat voor de prijsbepaling bij verkoop en omzetting. Samengevat komt het neer op onderstaande eisen:
- De taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn (geweest) bij de transactie of financiering.
- De taxateur maakt gebruik van een gevalideerd taxatierapport.
- Het taxatierapport mag niet ouder zijn dan 6 maanden op het moment van verkoop of terugkoop.
- Bij de bepalingen vanaf 2022: het taxatierapport bevat extra informatie en foto’s van de zelf aangebrachte verbeteringen door de erfpachter.
Taxateur
De taxateur wordt aangewezen door de erfpachter. Dit kan zijn uit een lijstje met namen van taxateurs waar u als ontwikkelaar mee samenwerkt, waarna de kosten 50/50 gedeeld worden. De erfpachter kan ook zelf een andere taxateur aanwijzen, dan komen de kosten volledig voor hemzelf. U geeft de opdracht aan de taxateur.
Taxatie-instructies voor taxateurs en opdrachtgevers
Voor taxateurs en opdrachtgevers is er een uitgebreide taxatie-instructie en toelichting beschikbaar. U vindt alle instructies hier.
Geschillenregeling
Bij onenigheid over de taxatie bij tussentijdse omzetting, hebben beide partijen de mogelijkheid om een beroep te doen op de geschillenregeling. In dat geval benoemen zij gezamenlijk 3 nieuwe taxateurs die samen de waarde vaststellen. De kosten van deze taxatie worden gedeeld.
Bij omzetting met doorverkoop wordt de omzettingsvergoeding gebaseerd op de taxatie. Mocht de werkelijke verkoopopbrengst daar dusdanig van afwijken dat hier twijfels over ontstaan, dan kan er gekozen worden voor een hertaxatie. Deze procedure werkt dan hetzelfde als de hierboven beschreven geschillenregeling.
** De regeling van het waarde-effect van zelf aangebrachte verbeteringen geldt voor verkopen met de KoopStartbepalingen van 2022.
