KoopGarant biedt huurders van corporatiewoningen de mogelijkheid om de stap te maken naar een koopwoning. Ook vindt er doorstroming plaats vanuit de KoopGarant-woningen naar koopwoningen op de vrije markt. Dit blijkt uit het onderzoek dat ABF Research deed naar de toekomstwaarde van KoopGarant.
KoopGarant bestaat 20 jaar. Voor Stichting Opmaat, producteigenaar van KoopGarant, aanleiding om de regeling te evalueren en te toetsen aan de huidige en toekomstige woningmarkt. ABF Research voerde het onderzoek uit en kwam eind 2024 met een uitgebreid rapport. Het rapport is gebaseerd op analyses van data van het Kadaster en het CBS en het grote Woononderzoek Nederland 2021. Eén van de onderzoeksvragen ging in op het effect van KoopGarant op de woningmarkt. In dit artikel lees je onder andere wat de kenmerken zijn van kopers van KoopGarant-woningen en hoe ze zich bewegen op de woningmarkt.
Hardnekkig vooroordeel
Om maar even met de deur in huis te vallen: het onderzoek laat zien dat kopers van een KoopGarant-woning niet de rest van hun leven in die woning blijven wonen. Het is een veelgehoorde aanname dat deze kopers vastzitten aan hun woning, omdat ze bij verkoop een deel van de overwaarde moeten afdragen aan de corporatie, waardoor ze niet in staat zijn om door te stromen naar een andere koopwoning. In de praktijk blijkt dat de doorstroom van KoopGarant-woningeigenaren vergelijkbaar is met die van reguliere koopstarters. Gedurende de onderzoeksperiode van 7 jaar blijkt dat 20% van de KoopGarant kopers is doorgestroomd naar een andere koopwoning. Voor reguliere koopstarters is dat percentage nagenoeg hetzelfde.
Verschil met corporatiehuurders
Waar de doorstroom van KoopGarant kopers en reguliere koopstarters een vergelijkbaar beeld laat zien, verschilt het enorm met de doorstroom binnen huurders van een corporatiewoning. Hier is na 7 jaar 60% verhuisd naar een andere woning. Ruim 30% van de corporatiehuurders woont binnen 7 jaar in een koopwoning. Bij KoopGarant-kopers en reguliere koopstarters bedraagt dit aandeel 86%. Een ander opmerkelijk verschil tussen KoopGarant-kopers en corporatiehuurders is de ontwikkeling in inkomen. Bij corporatiehuurders is de stijging in inkomen veel groter. Mogelijk komt dit doordat KoopGarant-kopers al meer gesetteld zijn en ook eerder beginnen met gezinsvorming.
Wie zijn KoopGarant kopers
Om een antwoord te geven op de vraag wie de KoopGarant-kopers zijn, is in het onderzoek een vergelijking gemaakt met reguliere koopstarters en corporatiehuurders. Wat dan opvalt is dat KoopGarant-kopers gemiddeld jonger zijn dan corporatiehuurders, ze hebben een hoger inkomen en zijn ze minder vaak alleenstaand. De KoopGarant-kopers die wel alleenstaand zijn bij het betrekken van een KoopGarant-woning, zijn vaker en ook sneller gaan samenwonen dan vergelijkbare corporatiehuurder en reguliere koopstarters. Ook de gezinsvorming verschilt met corporatiehuurders. In de onderzoeksperiode van 7 jaar heeft 42% van de samenwonende KoopGarant-kopers 1 of meer kinderen. Bij samenwonende corporatiehuurders is dat 34%.
Tegen de stroom in
Het onderzoek van ABF Research beslaat de periode van 2015 tot 2022. Het zijn jaren waarin de huizenprijzen onafgebroken zijn gestegen. Het fictieve vermogen van KoopGarant-kopers is daardoor in die tijd over het algemeen toegenomen. Tegelijkertijd is de krapte op de woningmarkt gegroeid en zorgen de toenemende kosten voor grond, bouwmaterialen en personeel voor een enorme stijging van de nieuwbouwprijzen. Toch is in diezelfde periode 20% van alle KoopGarant-kopers doorgestroomd naar een andere koopwoning, waardoor de woningen terug zijn gekomen in de voorraad van de corporatie. Daarnaast zorgen KoopGarant-woningen voor doorstroming in de sociale huursector. Het zijn vooral jonge alleenstaanden die van een corporatiewoning naar een KoopGarant-woning verhuizen. Zo maken ze ruimte voor de grote groep woningzoekenden die staat ingeschreven voor een huurwoning bij de woningcorporaties.
Toekomst KoopGarant
Na 20 jaar KoopGarant is er nog steeds behoefte aan woningen die op deze manier worden aangeboden. Het mes snijdt aan meer dan 2 kanten. KoopGarant biedt huurders van corporatiewoningen de mogelijkheid om de stap te maken naar een koopwoning. Het onderzoek heeft laten zien dat weliswaar nog geen 10% van de corporatiehuurders die stap kan zetten, maar ook die groep is nog altijd groot genoeg voor significante doorstroming in de woningmarkt. Simone van de Kuit, directeur-bestuurder van OpMaat: “Fijn dat dit onderzoek bevestigt wat wij in de praktijk ook zien: KoopGarant-kopers zitten niet voor hun leven gevangen in hun eerste koopwoning.”
Voor corporaties biedt KoopGarant de mogelijkheid om woningen te kapitaliseren en toch binnen hun portefeuille te houden. Nadat een KoopGarant-woning is terugverkocht aan de corporatie, kan deze er voor kiezen om de woning te verhuren of weer (met KoopGarant) aan te bieden voor verkoop. Voor gemeenten is KoopGarant interessant omdat het flexibiliteit biedt aan het complete woningaanbod binnen de gemeente, zodat de verhouding tussen sociale huur en betaalbare koop kan meebewegen met vraag en aanbod in de markt. Momenteel maken zo’n 130 organisaties, voornamelijk woningcorporaties, gebruik van KoopGarant. De onderzoekers van ABF Research verwachten dat dit aantal in de toekomst verder zal toenemen.