De Nederlandse woningmarkt staat steviger op vier dan op drie pijlers: sociale koop als 4e pijler van de woningmarkt
Blog: Simone van de Kuit, Directeur-bestuurder Stichting OpMaat
Hoge ambities in de Nationale Woon- en Bouwagenda: nieuwbouwprojecten moeten vanaf 2025 voor 2/3 deel bestaan uit betaalbare woningen: sociale huurwoningen, middenhuur en betaalbare koop. Maar wat is betaalbare koop? Is het niet beter om over sociale koop te spreken? Naast sociale huur, vrij sector huur en koop moet er dan ook een 4e pijler komen voor de Nederlandse woningmarkt: sociale koop.
Sociale koop is voor mensen die tussen wal en schip vallen; die net te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en net te weinig om een woning te kunnen kopen. Deze groep zit gevangen op het zolderkamertje bij pa en ma of kan niet doorstromen vanuit sociale huur naar een koopwoning. Het gaat hier om de inkomensgroep van circa € 35.000 – € 70.000.
De NHG-kostengrens wordt vaak genoemd als bovengrens voor betaalbare koop. Dit is € 355.000. Mensen met een (gezamenlijk) inkomen van circa € 70.000 kunnen dit financieren. Maar iemand met een inkomen van € 45.000 (€ 3.500 bruto p/mnd) kan ongeveer € 205.000 lenen. De NHG-grens is dus voor heel veel mensen nog heel veel bruggen te ver.
Ik pleit er dan ook voor om op lokaal niveau de maximale prijsgrens van sociale koop te bepalen. Een grens die past bij de lokale koopstartersdoelgroep. Daarnaast zouden gemeenten ook eisen moeten stellen aan het maximale inkomen van die doelgroep: een sociale koopwoning moet terecht komen bij degene die ook écht een sociale koopwoning nodig heeft als eerste stapje op de koopmarkt.
Door sociale koop als volwaardige pijler te benoemen, worden betaalbare koopwoningen ook onderdeel van het takenpakket van corporaties. Daarmee wordt sociale koop ook onderdeel van de prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurders. Een combinatie van sociale koop met een product met een terugkooprecht/-plicht, zorgt ervoor dat de woningen binnen de invloedsfeer blijven van de corporatie. De woningen ‘verdwijnen’ immers niet. Na terugkoop kan de corporatie ze weer opnieuw verkopen aan een koopstarter met een middeninkomen.
Sociale koopwoningen bieden op deze wijze een eerste – verantwoorde - stap op de koopmarkt voor middeninkomens. In combinatie met een terugkooprecht/-plicht behoren ze tot de kernvoorraad van een corporatie en vormen zo een ijzeren voorraad aan betaalbare woningen.
- Meer weten over de standpunten van OpMaat? Wat moet er volgens ons veranderen om de woningmarkt toegankelijker te maken voor koopstarters met een lager inkomen? Lees onze position paper