De terugkopen in het kader van ‘verkoop onder voorwaarden’ zijn vanaf 1 januari 2022 vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Als onderdeel van het Belastingplan 2022 komt er een voorstel voor een wetswijziging. Wanneer de Kamer dit voorstel aanneemt gaat de overdrachtsbelasting bij de terugkoop van KoopGarant-woningen van 8% naar 0%. De vrijstelling is het resultaat van een intensieve lobby van OpMaat. Vanaf 2022 is er dus geen enkele fiscale belemmering meer om KoopGarant in te zetten voor starters op de koopwoningmarkt.
Differentiatie overdrachtsbelasting
Per 1 januari 2021 werd een wetswijziging van kracht die de positie van starters op de koopwoningmarkt zou moeten verbeteren. Onderdeel van deze wetswijziging is dat de aankoop van een woning die niet zelf bewoond gaat worden, belast is met 8% overdrachtsbelasting. Een onbedoeld neveneffect hiervan is dat de terugkopen van KoopGarant-woningen ook met 8% worden belast. Dit levert een enorme kostenstijging op bij terugkoop en kan een serieuze belemmering zijn om nog woningen te verkopen met KoopGarant. Wij hebben dit onbedoelde neveneffect uitgebreid onder de aandacht gebracht van de ministeries BZK en Financiën. En uiteraard hebben we ook contact gezocht met de woordvoerders in de Tweede Kamer.
Lobby OpMaat
Direct nadat in september 2020 het wetsvoorstel bekend werd, startten we met een intensieve lobby, vooral gericht op de Tweede Kamerfracties. We werkten hierbij samen met Aedes en met Kooplab, de partij die Slimmer Kopen ondersteunt. Deze lobby leverde al snel brede weerklank op in de Tweede Kamer. Het was immers zonneklaar dat het neveneffect van het wetsvoorstel haaks stond op het doel om de positie van starters op de koopwoningmarkt te verbeteren.
Het kabinet was echter niet bereid om het wetsvoorstel op korte termijn aan te passen. Wel kondigde minister Ollongren van BZK in december vorig jaar een onderzoek aan naar alternatieven voor de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8% bij aankopen in het kader van verkoop onder voorwaarden. Na een nieuwe lobbyronde van onze kant is er in februari nogmaals kamerbreed aangedrongen op een snelle oplossing.
Het resultaat
De afgelopen maanden hebben de ministeries van BZK en Financiën een oplossing uitgewerkt waarbij wij nauw betrokken zijn geweest. Als onderdeel van het Belastingplan 2022 komt er nu een voorstel voor een wetswijziging. Bij aanname ervan door de Tweede Kamer zijn vanaf 1 januari 2022 de terugkopen in het kader van ‘verkoop onder voorwaarden’, vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting. Het maakt hierbij niet uit of de woning daarna opnieuw ‘onder voorwaarden’ wordt verkocht, marktconform wordt verkocht, of wordt verhuurd. De definitie van ‘verkoop onder voorwaarden' sluit volledig aan op KoopGarant. Wij zijn natuurlijk bijzonder blij met dit resultaat!
Tijdelijke oplossingen
OpMaat heeft eind 2020 en begin 2021 veel tijd én geld gestoken in de ontwikkeling van enkele oplossingen waarmee de extra overdrachtsbelasting kan worden voorkomen bij terugkoop en doorverkoop. We hebben uitgebreid fiscaal en juridisch advies gevraagd en op basis daarvan nieuwe modelovereenkomsten opgemaakt voor onze licentienemers. Bij deze oplossingen vinden beide leveringen plaats in één gecombineerde akte en kunnen corporaties en ontwikkelaars per transactie vaak wel rond de € 20.000 per terugkoop besparen. Met ingang van 2022 is het gelukkig niet meer nodig deze toch nog vrij gecompliceerde oplossingen toe te passen.