Op 17 juni 2016 deed de voorzieningenrechter een opmerkelijke uitspraak in kort geding dat een erfpachter had aangespannen tegen WonenBreburg. De conclusie van de rechter was dat WonenBreburg, ten behoeve van de terugkoop, geen taxatieopdracht had mogen verstrekken aan een taxateur die in 2009 betrokken was geweest bij de verkoop. Deze uitspraak kan, indien een versie van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen van vóór 2011 van toepassing is, consequenties hebben voor de keuze van de bij terugkoop aan te wijzen taxateur.
(NB in mei 2018 kwam de rechter in een rechtszaak tegen Bergopwaarts tot een andere conclusie. Lees meer)
Het kort geding
Op de relatie tussen WonenBreburg en de erfpachter was versie 1 december 2007 van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen van toepassing. In Hoofdstuk E lid 3.a was de zinsnede opgenomen: “De Taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed”.
De erfpachter stelde in het kort geding dat WonenBreburg in strijd had gehandeld met de bepalingen doordat zij degene die in 2009 de verkopend makelaar was, in 2015 niet had mogen inschakelen als taxateur ten behoeve van de terugkoop. WonenBreburg stelde, hierbij ondersteund door OpMaat, dat de zinsnede gong over betrokkenheid bij de ‘betreffende’ aan- of verkoop.
De rechter kende echter aan ‘betrokken zijn’ een ruime betekenis toe: ‘op enig moment betrokken zijn (geweest)’. WonenBreburg had dus de taxateur die 6 jaar eerder als verkopend makelaar betrokken was geweest, niet als taxateur mogen benoemen en werd veroordeeld om een andere taxateur te aan te wijzen.
Bepalingen van vóór en na 2011
De gewraakte zinsnede komt uit een versie van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen van voor 2011. In de versie 1 juli 2011 van de bepalingen wordt, over de betrokkenheid van de taxateur, in artikel 3.1 lid 3 het volgende vermeld: “de Taxateur mag niet betrokken zijn bij de totstandkoming van de betreffende overeenkomst tot vestiging van de Erfpacht (hierna in deze akte aangeduid als: de koopovereenkomst) of de betreffende terugkoopovereenkomst van de Erfpacht of bij de financiering van de Erfpacht. In het geval van terugkoop van de Erfpacht door de Woningcorporatie geldt daarnaast dat de Taxateur niet betrokken mag zijn geweest bij een transactie met betrekking tot het Registergoed en/of de Erfpacht, indien deze minder dan een jaar voor het aanbod van terugkoop van de Erfpacht heeft plaatsgevonden”.
Desgevraagd heeft OpMaat aan WonenBreburg uiteengezet dat met de zinsnede in de versie van 1 december 2007 van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen, “De Taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed”, bedoeld was dat de taxateur niet betrokken mocht zijn bij de aan- of verkoop of de financiering waarop de taxatie betrekking zou hebben. Beoogd werd immers het risico te vermijden dat er sprake zou kunnen zijn van een belangenverstrengeling, indien de taxateur ook in een andere rol bij de betreffende transactie betrokken zou zijn. Niet bedoeld was dat bij een taxatie ten behoeve van de terugkoop de taxateur niet betrokken mocht zijn geweest bij de eerdere verkoop.
In de versie van 1 juli 2011 werd de bedoeling duidelijker vastgelegd doordat gesproken werd over “de betreffende terugkoopovereenkomst”. Wel werd in deze versie de zinsnede toegevoegd dat bij terugkoop de taxateur niet betrokken mocht zijn geweest bij een transactie die minder dan een jaar eerder had plaatsgevonden. De achtergrond van deze toevoeging was dat er enig risico zou kunnen bestaan dat een taxateur, wanneer hij kort tevoren bij een transactie betrokken was geweest, zich in zijn oordeel niet uitsluitend zou laten leiden door de actuele marktomstandigheden maar ook door de kort tevoren ten behoeve van de verkoop getaxeerde marktwaarde.
Conclusie Opmaat
De conclusie van OpMaat was dat met geciteerde zinsnede uit de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen 1 december 2007 was beoogd dat de taxateur niet betrokken was bij de betreffende aan- of verkoop ten behoeve waarvan de taxatie werd uitgebracht.
Deze uitleg werd door de voorzieningenrechter niet gevolgd.
Wanneer versie 2011 van de bepalingen van toepassing is, is de interpretatie van de rechter niet mogelijk. Er wordt nu immers duidelijk gesproken over de “de betreffende terugkoopovereenkomst”. Wel met de aanvulling dat hij niet mag taxeren wanneer hij minder dan een jaar geleden betrokkenen was bij een transactie.
Aanbevelingen
- Wij raden aan om, bij de terugkoop van KoopGarantwoningen waarbij Erfpacht- en KoopGarantbepalingen van vóór 2011 van toepassing zijn, een taxateur aan te wijzen die destijds op geen enkele wijze betrokken was bij de verkoop.
- Bij woningen waarbij de bepalingen 2011 van toepassing zijn, is het wel mogelijk om bij terugkoop als taxateur de ‘oude’ taxateur of makelaar aan te wijzen. Ter voorkoming van misverstanden valt te overwegen om ook hier de werkwijze uit het vorige punt te volgen.
- wanneer de bewoner de gelegenheid krijgt om te kiezen uit een lijstje met taxateurs, is het raadzaam om de bewoner er op te wijzen indien één van de taxateurs betrokken is geweest bij de eerdere taxatie van de woning.