Alle particuliere nieuwsberichten

Fair value-verhouding per 1 januari definitief naar 1:1

 

De minister van BZK heeft definitief besloten om de fair value-verhouding voor verkoop onder voorwaarden per 1 januari 2024 aan te passen naar 1:1. Het besluit was uitgesteld naar aanleiding van de consultatieronde in juni. Naar aanleiding van deze wijziging past OpMaat de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen aan.
 

Evenwichtige verkoop

Wij vinden het belangrijk dat woningcorporaties, ontwikkelaars en gemeenten, woningen met verkoop onder voorwaarden, zoals KoopGarant en KoopStart, aanbieden aan de doelgroep van middeninkomens. De verkoop moet voor de consument op een eerlijke manier plaatsvinden. Hiervoor is de fair value. Deze regelt de verdeling van de waardeontwikkeling bij verkoop in relatie tot de verstrekte koperskorting. Sinds 2011 was de verhouding 1:1,5. Finance Ideas heeft in opdracht van BZK een onderzoek uitgevoerd naar de fair value. Hieruit concludeerde het ministerie dat op dit moment, vanwege de actuele parameters voor o.a. rente en waardeontwikkeling, bij de ‘oude’ verhouding de consument wordt benadeeld. Een verhouding van 1:1 is momenteel wél evenwichtig.
 

Consultatie en vervolgadvies

In juni hield BZK een consultatieronde over de voorgenomen wijziging van 1:1,5 naar 1:1. Enkele woningcorporaties brachten bezwaren naar voren. Lees hier ons bericht van 4 juli 2023 over de consultatie.
De uitkomst van de consultatie was voor BZK aanleiding om Finance Ideas een nader advies te laten uitbrengen. Hieruit bleek dat de wijziging naar 1:1 weliswaar tot gevolg heeft dat het rendement voor de corporatie wat lager wordt, maar dat dit effect slechts beperkt is. Voor BZK was er geen aanleiding om het voorgenomen besluit te herzien. Vanwege het vervolgadvies was het niet meer mogelijk om de wijziging per 1 oktober te laten ingaan. De wijziging gaat nu in per 1 januari 2024.

Aanpassing dekking kosten terugkoop

Uit de consultatieronde en uit gesprekken van OpMaat met enkele corporaties bleek dat sommigen een negatief effect zagen van de overstap van 1:1,5 naar 1:1. Er is namelijk geen dekking meer voor de terugkoop- en beheerkosten uit een deel van de opbrengst bij de terugkoop. Uit het vervolgadvies van Finance Ideas bleek dat deze kosten slechts een beperkt effect hebben op het rendement.

Vanwege het wegvallen van de dekking voor de terugkoop- en beheerkosten past OpMaat voor toekomstige verkopen de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen aan. De mogelijkheid wordt toegevoegd dat de erfverpachter bij terugkoop aan de erfpachter een vergoeding in rekening brengt voor terugkoop- en beheerkosten van maximaal 1% van de terugkoopprijs.  

In de huidige KoopGarant-regeling komen de terugkoop- en beheerkosten volledig voor rekening van de aanbieder die de woning terugkoopt.

Het feit dat de erfpachter kosten heeft bij een terugverkoop is naar ons idee redelijk. Bij een ‘gewone’ verkoop heeft de verkoper immers ook kosten, zoals voor een makelaar. Een vergoeding van rond de 1% is lager dan de gebruikelijke kosten bij verkoop. Uiteraard geldt de mogelijkheid van de kostenvergoeding alleen voor woningen die in de toekomst met de nieuwe fair value van 1:1 worden verkocht. Voor woningen die met 1:1,5 of zelfs nog met 1:2 zijn verkocht, is immers voldoende dekking aanwezig.
We streven er naar de nieuwe Erfpacht- en KoopGarantbepalingen te laten ingaan tegelijk met de nieuwe fair value-verhouding, op 1 januari 2024 dus. Omdat nog goedkeuringen van de Belastingdienst en de NHG nodig zijn, is de invoering mogelijk iets later.
 

Besluit fair value en overgangsregeling

De fair value-verhouding wordt aangepast via een wijziging van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv). Het besluit bevat een overgangsregeling. Bij de verkoop van woningen waarbij op 1 januari 2024 het verkoopproces al loopt, mag nog 6 maanden de oude fair value-verhouding van 1:1,5 worden gebruikt. Het is dus niet nodig om gedurende het verkoopproces het aanbod aan te passen.

 

Tekst van het besluit

Lees hier het besluit van de minister van BZK over de aanpassing van de fair value-verhouding.

 

Gerelateerde nieuwsartikelen

AM start met bouw project Geins

AM is in het najaar van 2023 gestart met de verkoop van het project Geins in Amsterdam-Zuidoost. Binnen het project worden 134 woningen gerealiseerd...

Lees meer

Nieuwe brochure KoopGarant

Er is een nieuwe brochure voor zakelijke relaties beschikbaar over KoopGarant.

Lees meer