Voor nieuwbouwwoningen met KoopStart en KoopGarant geldt vanaf 1 januari 2023 een nieuwe fiscale bovengrens: een marktwaarde van € 440.000. Dankzij de lobby van Stichting OpMaat bij de rijksoverheid en de politiek komt deze nieuwe grens in plaats van de sinds 2011 bestaande maximale verkoopprijs van € 240.000. Door de nieuwe bovengrens zijn er veel ruimere mogelijkheden om KoopGarant en KoopStart in te zetten om betaalbare koopwoningen te realiseren.
Fiscale regelgeving
In de Miljoenennota 2023 is aangekondigd dat het besluit wordt gewijzigd over btw en overdrachtsbelasting bij ‘verkoop onder voorwaarden’, zoals KoopGarant en KoopStart. Het besluit regelt onder meer dat bij nieuwbouwwoningen die ‘onder voorwaarden’ worden verkocht, het gebruikelijke fiscale regime van toepassing is. Oftewel: de levering is belast met BTW, de BTW over de kosten is aftrekbaar en de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Als het besluit níet zou gelden, zouden ontwikkelaars en woningcorporaties aanzienlijke extra fiscale lasten hebben.
Nieuwe bovengrens € 440.000
Er geldt in het besluit wel een bovengrens. Sinds 2011 lag deze op een maximale verkoopprijs (marktwaarde min koperskorting) van € 240.000. Bij de aangekondigde wijziging van het besluit wordt vanaf 1 januari 2023 de bovengrens een marktwaarde van € 440.000. Dit bedrag is gelijk aan de bovengrens voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting. De rijksoverheid gaat deze bovengrens jaarlijks aanpassen.
Ingangsdatum
Het besluit moet nog worden aangepast. De nieuwe bovengrens gaat in per 1 januari 2023.
Veel meer ruimte voor nieuwbouw
De laatste jaren werd de bovengrens van € 240.000 steeds knellender. In veel gevallen hanteren gemeenten tegenwoordig hogere bedragen als bovengrens voor betaalbare koopwoningen. Een grens in de orde van € 250.000 tot € 280.000 is bij veel gemeenten gangbaar, maar gemeenten in de meest gespannen woningmarktgebieden hanteren vaak wat hogere bedragen. De nieuwe bovengrens verruimt de werking van KoopStart en KoopGarant aanzienlijk. Ontwikkelaars en corporaties krijgen nu veel meer mogelijkheden om aan te sluiten op het gemeentelijk beleid en tegelijk op een rendabele manier koopwoningen met KoopStart en KoopGarant aan te bieden.
Verkoopprijs en markwaarde
Voorheen was de bovengrens gedefinieerd als een maximale verkoopprijs, nu als een maximale marktwaarde. En dergelijke marktwaarde-grens levert wel meer onzekerheden op: hoe de marktwaarde definitief uitvalt blijkt immers pas kort voor start verkoop, wanneer de woningen worden getaxeerd. Valt de marktwaarde dan te hoog uit, dan is toepassing van KoopStart/KoopGarant alsnog onhaalbaar onder de reguliere fiscale voorwaarden.
OpMaat heeft er daarom op aangedrongen om in het nieuwe besluit de maximale verkoopprijs te koppelen aan de NHG-grens (momenteel € 355.000). Deze grens wordt immers ook door de landelijke overheid gezien als de bovengrens voor betaalbare koop. Helaas heeft het ministerie van Financiën nu voor een andere oplossing gekozen.
Lobby
We zijn verheugd dat er na onze jarenlange lobby eindelijk een verruiming van de regelgeving is gekomen zodat er meer KoopGarant- en KoopStart-woningen voor starters en middeninkomens gebouwd kunnen worden. Maar we zullen er op aandringen dat er in het definitieve besluit een beter werkbare bovengrens komt. Dit zal de ontwikkeling van nog meer betaalbare koopwoningen door corporaties en ontwikkelaars alleen maar ten gunste komen.