Op 10 november 2017 publiceerde de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een bericht met als titel: ‘Hoe om te gaan met Verkoop onder Voorwaarden’. Dit bericht riep de nodige vragen op en was voor ons reden om te overleggen met de Aw en met Aedes.
Voor KoopGarantwoningen die na terugkoop opnieuw verkocht worden met KoopGarant heeft het bericht geen gevolgen. Woningen die na terugkoop marktconform worden verkocht, moeten worden overgeheveld naar de niet-DAEB-tak.
Bericht Aw
De tekst van het bericht van de Aw luidde als volgt:
Hoe om te gaan met Verkoop onder Voorwaarden
10-11-2017
Bij de Autoriteit woningcorporaties komen regelmatig vragen binnen hoe corporaties om moeten gaan met Verkoop onder Voorwaarden (VoV).
Het kopen van woningen om ze direct te verkopen is in algemene zin geen DAEB-activiteit. Op grond van artikel 47 van de Woningwet is het kopen van woningen als DAEB-activiteit namelijk alleen toegestaan indien de woning, nu of in de toekomst, zal worden verhuurd in de kernvoorraad. Dit geldt ook als de woning wordt gekocht op basis van een terugkooprecht of terugkoopplicht. De corporatie kan in geval van verplichte terugkoop óf terugkopen in de DAEB en de woning daar verhuren, óf opnieuw verkopen onder voorwaarden. Bij het kopen van een woning op basis van een terugkooprecht kan de corporatie via de huidige eigenaar verkopen op de vrije markt en met de huidige eigenaar de bepalingen nakomen ten aanzien van het terugbetalen van de korting en het delen van de waarde-ontwikkeling.
(Aanvulling: Het bericht zelf van 10 november 2017 is niet meer vindbaar. De informatie is nu opgenomen in de 'Veelgestelde vragen implementatie scheiding DAEB/niet-DAEB', punt 3.5.)
Doorverkoop KoopGarant
Een KoopGarantwoning die in de DAEB-tak zit en die na terugkoop opnieuw met KoopGarant wordt verkocht, blijft beschikbaar voor verhuur in de toekomst. De woning blijft dus na doorverkoop gewoon in de DAEB-tak.
Vrije verkoop
Een KoopGarantwoning die na terugkoop zonder voorwaarden wordt verkocht, moet voor de marktwaarde worden overgeheveld van DAEB naar niet-DAEB. Het verschil tussen de marktwaarde en de terugkoopprijs komt terecht in de DAEB-tak. Het verkoopresultaat valt vervolgens in de niet-DAEB-tak (verkoopopbrengst hoger of lager dan de marktwaarde, verkoopkosten).
De Aw heeft nog geen definitief standpunt ingenomen over het moment van overhevelen. De Aw beziet dit vraagstuk in een breder perspectief. Mogelijk mag worden gekozen voor het moment van de definitieve eigendomsoverdracht naar de opvolgende koper. Denkbaar is ook dat periodiek, bijvoorbeeld per einde boekjaar, alle overhevelingen met betrekking tot de voorafgaande transacties plaatsvinden.
Beëindiging KoopGarant
In afwijking van de terugkoopregeling kunnen de corporatie en de erfpachter overeenkomen dat de corporatie de woning niet terugkoopt, maar tegen een vergoeding het bloot eigendom levert aan de erfpachter. De KoopGarantbepalingen worden dan beëindigd. We spreken hierbij ook wel over de ‘afkoop’ van KoopGarant. Vervolgens verkoopt de erfpachter de woning op de vrije markt.
Indien het een DAEB-woning betreft is het bij afkoop van KoopGarant niet nodig om de woning over te hevelen naar niet-DAEB. De ‘afkoopvergoeding’ komt dan in de DAEB terecht. Uiteraard is deze oplossing alleen mogelijk wanneer de erfpachter ermee instemt. Zo niet, dan blijft de contractuele terugkoopregeling overeind. Met deze variant kan de administratieve overheveling van DAEB naar niet-DAEB worden vermeden.
Verlicht regiem
Voor kleine corporaties kan een overheveling naar niet-DAEB tot gevolg hebben dat ze niet meer onder het verlicht regiem vallen. Aedes is nog in overleg met de Aw over een oplossing hiervoor. De beëindiging/afkoop zoals die hierboven is beschreven, kan in de meeste gevallen voorkomen dat kleine corporaties uit het verlicht regiem ‘groeien’.