Corporaties winnen opnieuw KoopGarantrechtszaken

12 mei 2020

KoopGarant rechtszaken

De afgelopen maanden wonnen woningcorporaties opnieuw rechtszaken die door advocatenkantoor Janssens Den Boef waren aangespannen.

Herhaling van zetten

De laatste 2 jaar hebben we diverse malen bericht over rechtszaken die door Janssens Den Boef Advocaten namens (voormalige) KoopGaranteigenaren zijn gevoerd tegen woningcorporaties. Al deze zaken werden door de corporaties gewonnen. In meerdere gevallen ging het advocatenkantoor in hoger beroep. De afgelopen tijd waren hiervan de eerste uitspraken.
Zoals steeds bij de door Janssen Den Boef Advocaten gevoerde rechtszaken, komen tal van argumenten herhaaldelijk weer terug, en worden ze door de rechters steeds weer op vergelijkbare wijze van de hand gewezen. We lichten enkele opvallende punten uit de 4 uitspraken.

Hoger beroep tegen Woonbron

De voormalige KoopGaranteigenaar stelde, net als in de rechtszaak in eerste aanleg, dat sprake was van dwaling doordat zij door Woonbron onjuist was geïnformeerd over de berekening van de terugkoopprijs. Het gerechtshof concludeerde dat in de koopovereenkomst en in de akte duidelijk was uitgelegd hoe de terugkooprijs wordt berekend. “Indien het [appellante] niet duidelijk was wat er precies stond in de koopovereenkomst, of indien zij de formule niet begreep, was het aan [appellante] om hierover vragen te stellen of informatie in te winnen bij de betrokken deskundigen, zoals de makelaar of notaris.”
Het hof vond ook dat de terugkoopregeling geen onredelijk bezwarend/oneerlijk beding is. Weliswaar is er sprake van enige beperkingen, maar daar staan voordelen tegenover: het effect van een eventuele waardedaling wordt mede door Woonbron gedragen, de bewoner heeft door de lagere aankoopprijs lagere lasten en de corporatie heeft een terugkoopverplichting.

Hoger beroep tegen Bergopwaarts

Ook in dit geval wees het gerechtshof alle stellingen van de hand als zou de corporatie geen goede informatie hebben verstrekt over de berekening van de terugkoopprijs. Evenmin is er volgens het hof sprake van een ‘risicovol product’, waarbij een bijzondere zorgplicht zou gelden. Dat is niet het geval, mede doordat de risico’s van waardedaling worden gedeeld. Bovendien stelt het hof: “Dat het beding niet beschermt tegen het algemene risico van een dalende woningmarkt waaraan iedere koper van een woning blootstaat, kan niet aan de verkoper worden tegengeworpen.“
Op één aspect slaat het hof een ander pad in dan de rechtbank 2 jaar eerder. De taxateur bij de terugkoop was eerder de verkopend makelaar geweest. Hiermee verwees de eiseres naar de KoopGarantbepalingen: “De Taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed”. De rechtbank had destijds geoordeeld dat deze zinsnede inhoudt dat de taxateur en de makelaar in één transactie niet dezelfde persoon mogen zijn. Dat was hier niet het geval dus was de taxatie niet op gebrekkige wijze tot stand gekomen. Het gerechtshof stelt echter dat de onafhankelijkheid van de taxateur wel in het geding was. Opvallend hierbij is dat het hof dit onderbouwt met een onnauwkeurige verwijzing naar de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen, waarin zou staan “dat de taxateur voor de terugverkoop niet direct of indirect betrokken mag zijn geweest bij de aan- of verkoop of bij de financiering van de woning.” Overigens had de eisende partij geen baat bij deze conclusie, omdat zij volgens het hof niet had aangetoond dat er een causaal verband was tussen de tekortkoming en het waardeverlies.

Rechtszaak tegen Viveste

Ook hier zien we een herhaling van de beweringen dat de eiser onvoldoende door de corporatie was geïnformeerd en niet had begrepen dat de koperskorting bij de terugkoop weer zou moeten ‘inleveren’. De rechtbank concludeerde dat de wijze van berekening van de terugkoopprijs in alle documenten duidelijk werd uitgelegd. Bovendien stelde de rechtbank dat de eiser er “redelijkerwijze niet van uit heeft mogen gaan dat hij van Viveste € 45.500,00 cadeau zou krijgen bij de aankoop van de woning”.
De eiser stelde daarnaast dat de taxaties bij de aankoop in 2013 en bij de terugkoop in 2016 onjuist waren geweest. Bij de terugkoop had hij geen gebruik gemaakt van de geschillenregeling. De rechtbank achtte deze stellingen niet voldoende onderbouwd en zag dan ook geen aanleiding om een deskundige te benoemen die de taxatiewaarden opnieuw zou moeten vaststellen.

Rechtszaak tegen De Goede Woning

In deze zaak stelde een groep eisers uit 1 complex van De Goede Woning in Apeldoorn dat in de periode 2008-2010 van hun (toenmalige) nieuwbouwappartementen de marktwaarde te hoog was vastgesteld. Zij voerden onder meer aan dat de taxateurs destijds geen ‘taxatierapport’ maar een ’waardeverklaring’ hadden afgegeven. Voorafgaand aan de rechtszaak had de rechtbank op verzoek van de eisers een deskundige aangesteld. Deze deskundige had geconcludeerd dat op grond van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen een waardeverklaring als ‘taxatie’ niet was toegestaan. De rechtbank volgde de deskundige niet in deze conclusie. De rechter nam daarbij in aanmerking dat het in de periode tot 2011 gebruikelijk was dat bij een taxatie van nieuwbouwwoningen werd gerapporteerd via een waardeverklaring. De betrokken taxateurs hadden bovendien desgevraagd verklaard dat er weliswaar een summiere waardeverklaring was afgegeven, maar dat er een taxatiedossier was aangelegd en dat bij de taxatie destijds de waarden via objectvergelijking waren vastgesteld.
De deskundige had de waarden bij verkoop zelf herrekend. Volgens de rechtbank was dit onjuist en had er een hertaxatie moeten plaatsvinden. Daarnaast stelde de rechtbank nog tal van onduidelijkheden vast in de conclusie van de deskundige over de waarden van destijds. Maar dit was eigenlijk allemaal niet meer van belang, omdat de rechtbank al had vastgesteld dat de taxaties bij de verkoop op de juiste wijze waren vastgesteld.

De uitspraken

Eerdere nieuwsberichten

Gerelateerde nieuwsartikelen

21 maart 2024

Ook na 20 jaar OpMaat is betaalbaar kopen actueler dan ooit

Stichting OpMaat bestaat dit jaar 20 jaar en in 2 artikelen blikken we terug én vooruit op onze betekenis voor de starter én de woningmarkt.

Lees meer

Algemeen, KoopGarant, KoopStart