In de Miljoenennota werd het al aangekondigd maar nu is het definitief: Voor nieuwbouwwoningen met KoopStart en KoopGarant geldt vanaf 1 januari 2023 een nieuwe fiscale bovengrens: een maximale marktwaarde van € 440.000. Deze bovengrens komt in plaats van de nu nog geldende bovengrens van een maximale verkoopprijs van € 240.000.
Staatscourant
Het besluit was aangekondigd in de Miljoenennota, maar moest nog wel worden bekrachtigd. Dat is gebeurd: op 16 december publiceerde het ministerie van Financiën het besluit in de Staatscourant.
Ingangsdatum
Het nieuwe besluit geldt voor alle verkopen waarbij de koopovereenkomst wordt getekend vanaf 1 januari 2023.
Effect besluit
Het aangepaste besluit heeft effect op nieuwbouwwoningen die ‘onder voorwaarden’ worden verkocht, zoals KoopGarant en KoopStart. Er geldt dan het gebruikelijke fiscale regime: de levering is belast met BTW, de BTW over de kosten is aftrekbaar en de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Wanneer de ontwikkelende partij verkoopt met KoopGarant of KoopStart bóven de bovengrens, is er risico op forse fiscale schade doordat de levering dan niet als BTW-levering wordt beschouwd: dan is de BTW over de kosten niet aftrekbaar en is er geen vrijstelling overdrachtsbelasting.
Koppeling aan startersvrijstelling
De bovengrens is gelijk aan de bovengrens die bij de overdrachtsbelasting geldt voor de startersvrijstelling. In 2023 is dit € 440.000. Wanneer de komende jaren dit bedrag wordt aangepast, wijzigt dus ook de bovengrens in het besluit over BTW en overdrachtsbelasting.
Update volgt
Per 1 januari 2023 wordt alleen de bovengrens aangepast. Het ministerie van Financiën is van plan later in het jaar het besluit nog inhoudelijk te herzien. Hierin worden hopelijk een aantal onduidelijkheden in het besluit opgelost. OpMaat heeft al laten weten dat het besluit op enkele aspecten vragen oproept en voor meerdere interpretaties vatbaar is.
Marktwaarde of verkoopprijs?
De nieuwe fiscale bovengrens, een marktwaarde van € 440.000, verruimt de werking van KoopStart en KoopGarant aanzienlijk. Ontwikkelaars en corporaties krijgen hierdoor veel meer mogelijkheden om aan te sluiten op het gemeentelijk beleid en tegelijk op een rendabele manier koopwoningen met KoopStart en KoopGarant aan te bieden. Veel gemeenten hanteren momenteel al grenzen voor betaalbare koopwoningen die ruim hoger liggen dan de ‘oude’ maximale verkoopprijs van € 240.000.
Er is wel een risico: De marktwaarde wordt pas kort voor de start van de verkoop vastgesteld via een taxatie. Vooral bij nieuwbouwwoningen waarvan in de voorbereiding wordt geraamd dat de marktwaarde in de buurt van de bovengrens ligt, is pas na de taxatie duidelijk of het inderdaad haalbaar is om KoopStart of KoopGarant toe te passen.
OpMaat heeft er dan ook steeds voor gepleit om de bovengrens van de verkoopprijs te koppelen aan de betaalbaarheidsgrens. Tot en met 2022 was de betaalbaarheidsgrens gelijk aan de NHG-grens van € 355.000. In 2023 gaat de NHG-grens omhoog maar blijft de betaalbaarheidsgrens gehandhaafd op € 355.000. Bij een dergelijke definitie is veel langer tevoren te bepalen of een project haalbaar is. De exacte marktwaarde is dan immers niet relevant voor de vraag of het besluit van toepassing is. Bij de consultatie over de inhoudelijke herziening van het besluit zullen we dit opnieuw inbrengen.