"Geef starters een kans" is een pleidooi voor beter beleid ter bevordering van het eigen woningbezit voor starters op de woningmarkt.
Om de huidige woningnood onder starters op de koopmarkt te verminderen, zijn vooral maatregelen nodig om het aanbod te verruimen. Het bouwen van koopwoningen voor starters heeft prioriteit, waarbij ook woningcorporaties weer een taak moeten krijgen. KoopGarant en KoopStart zijn goede instrumenten om starters met lage inkomens in staat te stellen een eigen woning te kopen. Dit stellen Peter Boelhouwer en Karel Schiffer in een essay dat in september verscheen.
Het essay “De meerwaarde van de eigen woning: geef starters een kans!” is in opdracht van de NVB geschreven door Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems TU Delft en Karel Schiffer, oud NHG-directeur en tegenwoordig onder meer voorzitter van de RvC van Stichting OpMaat.
Van bevordering naar risicobeperking
Boelhouwer en Schiffer beginnen hun essay met een schets van het overheidsbeleid ten aanzien van de eigen woning vanaf het midden van de vorige eeuw. Aanvankelijk was dit beleid gericht op bevordering van het eigen woningbezit, met instrumenten als premiekoopregelingen, hypotheekrenteaftrek en hypotheekgarantie. Na de crisis die ruim tien jaar geleden begon, verschoof de focus naar de beperking van de risico’s van het eigenwoningbezit.
Verloren generatie
De auteurs beschrijven vervolgens de “nagenoeg uitzichtloze situatie” van jonge huishoudens die de stap naar een eigen woning willen zetten. Hierbij laten ze laten zien dat de positie van deze groep vooral de laatste 2 jaar flink is verslechterd. Ze noemen hiervoor meerdere oorzaken:
- De risicobeperkende maatregelen vanaf 2013 zetten vooral de starters op achterstand. Zij hebben de meeste last van de verplichtingen om af te lossen en van de stengere eisen over de verhouding tussen lening (loan to income) en inkomen en tussen lening en woningwaarde (loan to value).
- Doorstromers hebben doorgaans een betere positie omdat ze een overwaarde kunnen inzetten.
- De huidige generatie starters heeft last van het nieuwe leenstelsel: een hoge studieschuld perkt de hypothecaire leencapaciteit onevenredig in.
- Met name in de grote steden kapen beleggers de goedkopere woningen voor de neus van starters weg.
- In de nieuwbouw verschuift de laatste laren het accent naar de duurdere prijssegmenten.
Boelhouwer en Schiffer beschouwen de huidige starters als “de verloren generatie op de woningmarkt”.
Beleid richten op starters
Boelhouwer en Schiffer pleiten er voor om het beleid ter bevordering van het eigenwoningbezit vooral te richten op starters op de koopwoningmarkt met een bescheiden inkomen. Ze sommen hierbij een breed scala aan maatregelen op.
Als eerste maatregel noemen ze uiteraard het stimuleren van de woningbouwproductie. Daarnaast pleiten ze ervoor om het fiscale en financieringsbeleid meer te richten op starters. Onder meer door het differentiëren van het tarief voor de overdrachtsbelasting en door ruimere financieringscriteria voor starters met een goed inkomensperspectief.
De auteurs bevelen verder aan dat woningcorporaties weer de ruimte krijgen om een rol gaan vervullen bij de bouw van goedkope koopwoningen, een segment waarin ze in het verleden immers hun sporen hebben verdiend.
Nadrukkelijk noemen ze onder meer KoopGarant en KoopStart als instrumenten die starters met lage inkomens toegang kunnen geven tot de eigenwoningsector.
Daarnaast pleiten de auteurs er voor om maatregelen af te schaffen die weliswaar bepaalde doelgroepen bevorderen maar die tegelijk prijsopdrijvend werken. Zij noemen hierbij de starterslening, de ruime fiscale faciliteiten voor schenkingen van ouders en de NHG-regeling die het voor ouderen makkelijker maakt een goedkope koopwoning te financieren.
Wat merkwaardig is het idee voor een anti-speculatiebeding van bijvoorbeeld 5 jaar, die een afdracht aan de gemeente zou moeten opleveren die weer voor de bevordering van het eigenwoningbezit kan worden gebruikt. De historie heeft immers laten zien dat een dergelijk beding geen noemenswaardige afdrachten oplevert, maar hoogstens een kort uitstel van de verkoopbeslissing tot na afloop van de termijn.
Aanbodsturing
Het essay van Boelhouwer en Schiffer geeft een duidelijk beeld van het overheidsbeleid door de jaren heen met betrekking tot de eigenwoningsector en van de bijzonder lastige positie waarin starters de laatste jaren terecht zijn gekomen. Logisch is dan ook hun pleidooi om het beleid te focussen op de starters op de koopmarkt. Hierbij pleiten ze onder andere voor meer ruimte voor woningcorporaties en voor toepassing van bijvoorbeeld KoopGarant en KoopStart. Met dergelijke instrumenten is een gerichte aanbodsturing mogelijk, zonder prijsopdrijvend effect.