Hoe laten we de KoopGarant-woningen meedoen met de verduurzaming van de huurwoningen? Woningstichting Leusden (WSL) vroeg OpMaat om een oplossing te verzinnen waardoor WSL kan investeren in KoopGarant-woningen en deze investering goed en eerlijk wordt verrekend met de eigenaren. WSL is nu volop bezig met de uitvoering van de verduurzaming van huur- en KoopGarant-woningen en schakelt OpMaat in om de eigenaren hierbij te begeleiden.
Gespikkeld bezit verduurzamen
Voor Bert van de Beek, manager Bedrijfsvoering van WSL, was het een logische keuze om de KoopGarant-woningen te betrekken bij de verduurzaming van de huurwoningen. WSL heeft namelijk duidelijke afspraken met de gemeente Leusden gemaakt over het verduurzamen van de woningvoorraad voor 2040. Bert: “Vroeg of laat zijn ook de KoopGarant-woningen aan de beurt als zij na een terugkoop weer in ons bezit komen. Een deel hiervan gaat dan weer terug in de huur. Daarom is het voor ons veel efficiënter en voordeliger om de eigenaren te vragen om nu mee te doen met de dak- en spouwisolatiewerkzaamheden. Het zou anders problemen gaan geven bij het onderhoud op termijn. Zowel door aansluitproblemen als door een verschil in materiaalgebruik. Alles wat we nu verduurzamen is mooi meegenomen.”
De verduurzaming van het bezit van WSL is nu volop bezig. Naast nieuwe projecten heeft WSL ook nog te maken met een inhaalslag in een buurt. “Als de oplossing er destijds in die buurt al was geweest, hadden we een veel hoger deelnamepercentage gehad. Nu moeten we daar alsnog 53 KoopGarant-woningen verduurzamen. Dat is een hoop gedoe”, aldus Bert.
Methode van investeren en verrekenen
OpMaat heeft samen met WSL gezocht naar een oplossing die past binnen de kaders die zijn toegestaan voor corporaties. De corporatie wilde de investering wel doen, maar omdat zij geen eigenaar is van de woning, is dat niet zomaar mogelijk. Daarnaast moest het aanbod aantrekkelijk genoeg zijn voor de KoopGarant-eigenaren. De bedoeling was om zoveel mogelijk KoopGarant-eigenaren te laten meeliften zonder eigen investering. Bert: “De vraag tijdens deze zoektocht was vooral wat er was toegestaan door de Autoriteit Woningcorporaties. We hebben de eigenaren nu aangeboden om de dak- en gevelisolatie kosteloos uit te voeren. Hier tegenover staat een aanpassing van het koperskorting-percentage en eventueel het waardedelingspercentage bij de terugkoop.”
De methode is gebaseerd op een tussentijdse aanpassing van de erfpacht. Aan de hand van 2 taxaties (van de huidige marktwaarde en van de marktwaarde na verduurzaming) vindt er een aanpassing plaats van het oorspronkelijke, bij verkoop toegepaste koperskortingspercentage. Hierdoor kan ook het percentage van de waardedeling bij terugkoop wijzigen. Op deze manier komt het waarde-effect van de investering bij terugkoop terecht bij de corporatie.
Bert denkt dat de financiële risico’s beperkt zijn: “De woningen stijgen sowieso in waarde door de investering. En de kosten liggen door de grotere aantallen nu veel lager. Bovendien is er minder risico op schade als we nu een heel blok eengezinswoningen kunnen aanpakken.”
Het aanbod van WSL
WSL biedt de KoopGarant-eigenaren aan om de dak- en gevelisolatie te bekostigen en uit te voeren. Hiertegenover staat een aanpassing in de erfpacht. Bij sommige KoopGarant-woningen zijn extra aanpassingen van het dak nodig: er moet een dakkapel of dakraam worden vervangen, de schoorsteen moet eraf of er moet nieuwe ventilatie-afvoer worden aangebracht. Daarnaast kunnen de bewoners aparte afspraken maken over de uitvoering van extra werkzaamheden voor eigen rekening. Dit kan zijn het aanbrengen van dubbel glas of zonnepanelen.
Voor de meeste eigenaren blijkt het aanbod en de aanpak aantrekkelijk: Tot nu toe heeft ruim 70% van de eigenaren besloten om mee te doen. Zij vinden het aanbod vooral interessant omdat zij nu niet zelf hoeven te investeren. Andere doorslaggevende argumenten om mee te doen zijn: het krijgen van een betere aansluiting van de daken en het kunnen meeliften met de huurwoningen.
Begeleiding en aanpak door OpMaat
WSL kiest ervoor om OpMaat in te schakelen voor de begeleiding van de KoopGarant-eigenaren. “Voor ons is het logisch dat OpMaat met de eigenaren communiceert en hen begeleidt. Zij doen immers voor ons ook de terugkopen van de KoopGarant-woningen. Als objectieve partij kunnen zij duidelijke uitleg geven over de methode en werkzaamheden”, aldus Bert.
- Meer weten over het verduurzamen van KoopGarant-woningen door gebruik te maken van de oplossing van OpMaat? Lees meer