Veelgestelde vragen over KoopGarant
Hier vind je de meest gestelde vragen over KoopGarant. Staat je vraag hier niet bij? Neem dan contact op via info@opmaat.nl.
Wie bepaalt de koopsom bij verkoop met KoopGarant? Is onderhandelen over deze prijs mogelijk?
Een onafhankelijke taxateur stelt de marktwaarde van de KoopGarantwoning vast en legt deze vast in een gevalideerd taxatierapport.
De corporatie of ontwikkelaar biedt de woning aan voor een lagere prijs. Deze prijsverlaging heet in de contracten 'koperskorting'. De marktwaarde min de 'koperskorting' is de KoopGarantprijs. De KoopGarantprijs is niet onderhandelbaar, omdat de prijs rechtstreeks afgeleid is van de getaxeerde marktwaarde.
Wie bepaalt welke taxateur de waarde vaststelt bij KoopGarant?
De verkopende corporatie of ontwikkelaar wijst bij de verkoop van een KoopGarantwoning de taxateur aan.
Wanneer je de KoopGarantwoning op een later moment wilt terugverkopen aan de corporatie heb je de keuze tussen:
- Je kiest uit een lijstje met 3 taxateurs dat is vastgesteld door de corporatie of ontwikkelaar. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de corporatie of ontwikkelaar.
- Je wijst zelf een andere taxateur aan. De taxatiekosten zijn dan voor jouw rekening.
In alle gevallen moet de taxateur voldoen aan landelijke normen voor wat betreft onafhankelijkheid, kwaliteit en plaatselijke kennis.
Kan ik zelf de taxateur voor de terugkoop opdracht geven?
De corporatie verstrekt de opdracht nadat de taxateur is aangewezen. Zie ook Taxatie bij terugverkopen.
Hoe lang is een taxatierapport geldig?
Het taxatierapport is 6 maanden geldig vanaf de waardepeildatum van het rapport. Voor die tijd moet de koopovereenkomst zijn getekend.
Welke eisen worden gesteld aan de taxateur?
De taxateur moet onafhankelijk zijn en de afgelopen 2 jaar niet betrokken zijn geweest bij de verkoop, terugkoop of financiering van de woning. Ook moet de taxateur voor wat zijn vestigingsplaats betreft voldoen aan de "Werkgebied Regeling Taxateur" en gebruik maken van een gevalideerd taxatierapport. Zie ook Eisen aan de taxatie.
Mijn woning is getaxeerd voor terugverkoop en ik ben het niet eens met de getaxeerde waarde. Kan ik daar bezwaar tegen maken?
|
Als je eigenaar bent van de woning en het niet eens bent met de getaxeerde waarde, dan kun je dat kenbaar maken aan de corporatie of ontwikkelaar. Je kunt dan gebruik maken van de geschillenregeling.
Geschillenregeling Bij de geschillenregeling wijst de verkoper een taxateur aan, de corporatie of ontwikkelaar wijst een taxateur aan, en deze 2 taxateurs wijzen gezamenlijk een 3e taxateur aan. Deze 3 taxateurs mogen niet eerder bij deze verkoop betrokken zijn geweest. Gezamenlijk stellen zij de waarde van jouw woning vast en leggen dit vast in een gevalideerd taxatierapport. Deze waarde is bindend voor beide partijen. De kosten voor de geschillenregeling worden gedeeld door de ontwikkelaar of corporatie en jij als verkoper.
Bent u huurder? Als je de woning nu huurt en het niet eens bent met de getaxeerde waarde van de woning, dan kun je besluiten niet over te gaan tot de koop van de woning. In dat geval kunt je gewoon blijven huren. |
Ik wil mijn woning met KoopGarant terugverkopen. Hoe pak ik dat aan?
Je stuurt een aangetekende brief aan de woningcorporatie of ontwikkelaar van wie je de woning hebt gekocht. In deze brief schrijft je dat je de woning wilt verkopen.
De woningcorporatie of ontwikkelaar neemt na ontvangst van de brief contact met jou op. De corporatie of ontwikkelaar legt dan uit hoe de verkoop in zijn werk zal gaan.
Wie kiest de taxateur bij terugkoop en wie betaalt deze kosten?
Jij als eigenaar kiest bij terugkoop een taxateur uit een lijstje van minimaal 3 taxateurs, opgesteld door de corporatie of ontwikkelaar, óf je kiest een eigen taxateur. Bij het aanwijzen van een eigen taxateur zijn de kosten voor jou, bij keuze uit het lijstje zijn de kosten voor de corporatie of ontwikkelaar.
Binnen welke termijn moet de KoopGarantwoning teruggekocht worden?
Binnen 3 maanden, maar het mag eerder of later als partijen dat met elkaar overeen komen.
Wie kan gebruik maken van de geschillenregeling?
Zowel jij als verkoper, als de corporatie of ontwikkelaar kan gebruik maken van de geschillenregeling.
Hoe werkt de geschillenregeling?
Bij de geschillenregeling wijs je als verkoper 1 taxateur aan én de corporatie of ontwikkelaar wijst 1 taxateur aan. Deze 2 taxateurs wijzen gezamenlijk een 3e taxateur aan. Deze 3 taxateurs mogen niet eerder bij deze verkoop betrokken zijn geweest. Gezamenlijk stellen zij de waarde van uw woning vast en dit wordt vastgelegd in een gevalideerd taxatierapport. Deze waarde is bindend voor beide partijen. De kosten voor de geschillenregeling deelt de ontwikkelaar of corporatie met jou als verkoper.
Ik wil graag KoopGarant afkopen of beëindigen. Is dat mogelijk?
Een dergelijke “beëindiging” van KoopGarant is geen standaardprocedure. Dit kan alleen plaatsvinden wanneer beide partijen er mee instemmen. Je kunt het voorleggen aan de corporatie of ontwikkelaar, maar deze hoeft er niet aan mee te werken. Zie ook Afkopen van KoopGarant.
Hoe wordt het bedrag berekend dat betaald moet worden om KoopGarant af te kopen?
Eerst zal de waarde van jouw woning moeten worden vastgelegd, net als bij terugkoop. Een taxateur stelt de huidige marktwaarde vast, inclusief- en exclusief de zelf aangebrachte verbeteringen. Beide marktwaardes worden vastgelegd in een taxatierapport.
De prijs die moet worden bijbetaald om het bloot eigendom te verkrijgen (en dus volledig eigenaar te worden), is meestal de destijds verkregen koperskorting plus of min het aandeel van de corporatie/ ontwikkelaar in de waardeontwikkeling. De corporatie of ontwikkelaar bepaalt echter zelf de exacte methode voor het berekenen van de vergoeding.
Wij gaan scheiden, hebben een KoopGarantwoning en één van ons blijft in de woning wonen. Welke stappen moeten wij nemen?
Een scheiding afhandelen is best ingewikkeld. Gelukkig is een eerlijke verrekening van de KoopGarantwoning goed mogelijk. Zorg ervoor dat jullie altijd toestemming vragen aan de corporatie of ontwikkelaar om het aandeel in de woning (het erfpachtrecht) over te dragen aan de achterblijvende partner.
Wanneer één van jullie in de woning blijft wonen, zal deze op termijn alsnog met de corporatie moeten gaan afrekenen. Dit betekent dat hij/zij op dát moment de koperskorting moet verrekenen én de waardeverandering met de corporatie of ontwikkelaar moet delen (volgens een vaste formule).
Ons advies aan jullie luidt dan ook om op basis van een berekening van de geldende terugkoopprijs (dus alsof er op dit moment zou worden teruggekocht) met elkaar af te rekenen. Dit betekent dat, wanneer jullie als KoopGaranteigenaren in scheiding liggen, jullie de woning moeten laten taxeren. De taxateur zal zowel een marktwaarde ínclusief, als een marktwaarde éxclusief zelf aangebrachte voorzieningen moeten vaststellen. Jullie kunnen met deze gegevens zélf de terugkoopprijs berekenen via onze website, waar een rekenmodule terugverkoop is te vinden die jullie zelf kunnen invullen. Het enige wat jullie moeten opzoeken zijn de bovengenoemde 2 taxatiewaarden en enkele gegevens die in de oorspronkelijke koopovereenkomst staan vermeld. De terugkoopprijs rolt er dan vanzelf uit!
Wie is verantwoordelijk voor het rioolonderhoud bij KoopGarant?
Erfpacht wordt nogal eens uitgelegd als een constructie waarbij de grond in eigendom blijft bij de erfverpachter (corporatie/ontwikkelaar) en dat de erfpachter het huis (vaak ook genoemd ‘de stenen’) in eigendom heeft. Maar dat is niet hoe het bij KoopGarant in elkaar zit en vandaar dat hier vaak verwarring over is.
Het recht van erfpacht is een zakelijk gebruiksrecht van de grond en alles wat daarmee verbonden is, de woning dus. De grond met daarop de woning blijft eigendom van de erfverpachter. Dit wordt vaak ook: ‘bloot eigendom’ genoemd, om aan te geven dat je er eigenlijk niets mee kunt, omdat een ander het gebruiksrecht heeft. Een erfpachtrecht kun je kopen, verkopen en met hypotheek bezwaren. Het functioneert dus nagenoeg gelijk aan eigendom. Je hebt als erfpachter vrijwel dezelfde rechten en plichten als een eigenaar die het volle eigendom van een woning heeft, behalve dat je een jaarlijkse canon moet betalen voor het gebruik van het erfpachtrecht. Deze canon is bij KoopGarant eeuwigdurend afgekocht.
De erfpachter moet het onderhoud van het riool en alle andere werkzaamheden aan de grond gewoon zelf betalen. Net zoals iedere eigenaar.
Ik wil mijn woning verbouwen, mag ik de hypotheek verhogen?
Voor het verhogen van de financiering op een KoopGarant-woning is toestemming van de woningcorporatie of ontwikkelaar vereist wanneer het bedrag hoger wordt dan is toegestaan volgens de KoopGarant-bepalingen.
Neem dus altijd tijdig contact met de corporatie/ontwikkelaar op om te vragen of er toestemming nodig is. Waarschijnlijk zal er gevraagd worden om een recent taxatierapport, de offerte van de hypotheekverstrekker en de koopovereenkomst/akte van levering ten tijde van aankoop, om het verzoek te kunnen beoordelen. Maar uw corporatie/ontwikkelaar kan ook een andere werkwijze hanteren. Voor uw hypotheekadviseur is deze informatie voor uw aanvraag beschikbaar.
Mag ik de hypotheek verhogen om een consumptief krediet af te lossen?
Voor het verhogen van de financiering op een KoopGarant-woning is toestemming van de woningcorporatie of ontwikkelaar vereist. Onder de Nationale Hypotheek Garantie kan geen consumptief krediet worden overgesloten in de hypotheek, dus zal er ook ontheffing voor NHG gevraagd moeten worden. Deze aanvraag wordt over het algemeen niet goedgekeurd.
