Veelgestelde vragen over KoopGarant

Een onafhankelijke taxateur stelt de marktwaarde van de KoopGarantwoning vast en legt deze vast in een gevalideerd taxatierapport.
De corporatie of ontwikkelaar biedt de woning aan voor een lagere prijs. Deze prijsverlaging heet in de contracten 'koperskorting'. De marktwaarde min de 'koperskorting' is de KoopGarantprijs. De KoopGarantprijs is niet onderhandelbaar, omdat de prijs rechtstreeks afgeleid is van de getaxeerde marktwaarde.

De verkopende corporatie of ontwikkelaar wijst bij de verkoop van een KoopGarantwoning de taxateur aan.

Wanneer je de KoopGarantwoning op een later moment wilt terugverkopen aan de corporatie heb je de keuze tussen:

• Je kiest uit een lijstje met 3 taxateurs dat is vastgesteld door de corporatie of ontwikkelaar. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de corporatie of ontwikkelaar.
• Je wijst zelf een andere taxateur aan. De taxatiekosten zijn dan voor jouw rekening.

In alle gevallen moet de taxateur voldoen aan landelijke normen voor wat betreft onafhankelijkheid, kwaliteit en plaatselijke kennis. 

De corporatie verstrekt de opdracht nadat de taxateur is aangewezen. Zie ook Taxatie bij terugverkopen.

Het taxatierapport is 6 maanden geldig vanaf de waardepeildatum van het rapport. Voor die tijd moet de koopovereenkomst zijn getekend.

De taxateur moet onafhankelijk zijn en de afgelopen 2 jaar niet betrokken zijn geweest bij de verkoop, terugkoop of financiering van de woning. Ook moet de taxateur voor wat zijn vestigingsplaats betreft voldoen aan de "Werkgebied Regeling Taxateur" en gebruik maken van een gevalideerd taxatierapport. Zie ook Eisen aan de taxatie.

Je stuurt een aangetekende brief aan de woningcorporatie of ontwikkelaar van wie je de woning hebt gekocht. In deze brief schrijft je dat je de woning wilt verkopen.

De woningcorporatie of ontwikkelaar neemt na ontvangst van de brief contact met jou op. De corporatie of ontwikkelaar legt dan uit hoe de verkoop in zijn werk zal gaan.

Jij als eigenaar kiest bij terugkoop een taxateur uit een lijstje van minimaal 3 taxateurs, opgesteld door de corporatie of ontwikkelaar, óf je kiest een eigen taxateur. Bij het aanwijzen van een eigen taxateur zijn de kosten voor jou, bij keuze uit het lijstje zijn de kosten voor de corporatie of ontwikkelaar.

Binnen 3 maanden, maar het mag eerder of later als partijen dat met elkaar overeen komen.

Zowel jij als verkoper, als de corporatie of ontwikkelaar kan gebruik maken van de geschillenregeling.

Bij de geschillenregeling wijs je als verkoper 1 taxateur aan én de corporatie of ontwikkelaar wijst 1 taxateur aan. Deze 2 taxateurs wijzen gezamenlijk een 3e taxateur aan. Deze 3 taxateurs mogen niet eerder bij deze verkoop betrokken zijn geweest. Gezamenlijk stellen zij de waarde van uw woning vast en dit wordt vastgelegd in een gevalideerd taxatierapport. Deze waarde is bindend voor beide partijen. De kosten voor de geschillenregeling deelt de ontwikkelaar of corporatie met jou als verkoper.

Een dergelijke “beëindiging” van KoopGarant is geen standaardprocedure. Dit kan alleen plaatsvinden wanneer beide partijen er mee instemmen. Je kunt het voorleggen aan de corporatie of ontwikkelaar, maar deze hoeft er niet aan mee te werken. Zie ook Afkopen van KoopGarant.

Eerst zal de waarde van jouw woning moeten worden vastgelegd, net als bij terugkoop. Een taxateur stelt de huidige marktwaarde  vast, inclusief- en exclusief de zelf aangebrachte verbeteringen. Beide marktwaardes worden vastgelegd in een taxatierapport.
De prijs die moet worden bijbetaald om het bloot eigendom te verkrijgen (en dus volledig eigenaar te worden), is meestal de destijds verkregen koperskorting plus of min het aandeel van de corporatie/ ontwikkelaar in de waardeontwikkeling. De corporatie of ontwikkelaar bepaalt echter zelf de exacte methode voor het berekenen van de vergoeding. 

Een scheiding afhandelen is best ingewikkeld. Gelukkig is een eerlijke verrekening van de KoopGarantwoning goed mogelijk. Zorg ervoor dat jullie altijd toestemming vragen aan de corporatie of ontwikkelaar om het aandeel in de woning (het erfpachtrecht) over te dragen aan de achterblijvende partner.

Wanneer één van jullie in de woning blijft wonen, zal deze op termijn alsnog met de corporatie moeten gaan afrekenen. Dit betekent dat hij/zij op dát moment de koperskorting moet verrekenen én de waardeverandering met de corporatie of ontwikkelaar moet delen (volgens een vaste formule).

Ons advies aan jullie luidt dan ook om op basis van een berekening van de geldende terugkoopprijs (dus alsof er op dit moment zou worden teruggekocht) met elkaar af te rekenen. Dit betekent dat, wanneer jullie als KoopGaranteigenaren in scheiding liggen, jullie de woning moeten laten taxeren. De taxateur zal zowel een marktwaarde ínclusief, als een marktwaarde éxclusief zelf aangebrachte voorzieningen moeten vaststellen. Jullie kunnen met deze gegevens zélf de terugkoopprijs berekenen via onze website, waar een rekenmodule terugverkoop is te vinden die jullie zelf kunnen invullen. Het enige wat jullie moeten opzoeken zijn de bovengenoemde 2 taxatiewaarden en enkele gegevens die in de oorspronkelijke koopovereenkomst staan vermeld. De terugkoopprijs rolt er dan vanzelf uit!

Erfpacht wordt nogal eens uitgelegd als een constructie waarbij de grond in eigendom blijft bij de erfverpachter (corporatie/ontwikkelaar) en dat de erfpachter het huis (vaak ook genoemd ‘de stenen’) in eigendom heeft. Maar dat is niet hoe het bij KoopGarant in elkaar zit en vandaar dat hier vaak verwarring over is.

Het recht van erfpacht is een zakelijk gebruiksrecht van de grond en alles wat daarmee verbonden is, de woning dus. De grond met daarop de woning blijft eigendom van de erfverpachter. Dit wordt vaak ook: ‘bloot eigendom’ genoemd, om aan te geven dat je er eigenlijk niets mee kunt, omdat een ander het gebruiksrecht heeft. Een erfpachtrecht kun je kopen, verkopen en met hypotheek bezwaren. Het functioneert dus nagenoeg gelijk aan eigendom. Je hebt als erfpachter vrijwel dezelfde rechten en plichten als een eigenaar die het volle eigendom van een woning heeft, behalve dat je een jaarlijkse canon moet betalen voor het gebruik van het erfpachtrecht. Deze canon is bij KoopGarant eeuwigdurend afgekocht.

De erfpachter moet het onderhoud van het riool en alle andere werkzaamheden aan de grond gewoon zelf betalen. Net zoals iedere eigenaar.

Voor het verhogen van de financiering op een KoopGarant-woning is toestemming van de woningcorporatie of ontwikkelaar vereist wanneer het bedrag hoger wordt dan is toegestaan volgens de KoopGarant-bepalingen.

Neem dus altijd tijdig contact met de corporatie/ontwikkelaar op om te vragen of er toestemming nodig is. Waarschijnlijk zal er gevraagd worden om een recent taxatierapport, de offerte van de hypotheekverstrekker en de koopovereenkomst/akte van levering ten tijde van aankoop, om het verzoek te kunnen beoordelen. Maar uw corporatie/ontwikkelaar kan ook een andere werkwijze hanteren.  Voor uw hypotheekadviseur is deze informatie voor uw aanvraag beschikbaar.

Voor het verhogen van de financiering op een KoopGarant-woning is toestemming van de woningcorporatie of ontwikkelaar vereist. Onder de Nationale Hypotheek Garantie kan geen consumptief krediet worden overgesloten in de hypotheek, dus zal er ook ontheffing voor NHG gevraagd moeten worden. Deze aanvraag wordt over het algemeen niet goedgekeurd.